- 서울 도심의 40년 된 노후 주택을 대수선하고 3층으로 수직 증축하여 가족의 독립성과 연대를 모두 잡은 '여흔재'의 탄생 과정과 공간 철학을 조명합니다.
- 아파트와 달리 구옥 리모델링은 까다로운 금융 대출 한도, 보이지 않는 구조 보강 비용, 그리고 건폐율·주차대수 등의 법적 규제라는 현실적인 장벽을 넘어야 합니다.
- 가족 간의 완벽한 사생활 분리를 위해 외부 계단을 적극 활용하고, 세대별 라이프스타일을 맞춤형으로 구현하여 도심 속 단독주택 생활의 새로운 대안을 제시합니다.
※ 이 포스트는 2022년 3월 29일에 방송된 ＜건축탐구 집 - 옛집을 증축했습니다＞의 일부를 발췌하여 작성하였습니다.
복잡한 도시의 쉼표 같은 한강에서 불과 5분 거리, 서울 광진구의 고즈넉한 골목길에는 각 시대의 주거 역사를 담은 집들이 옹기종기 모여 있습니다. 이 정겨운 골목 한구석, 붉은 벽돌의 옛 정취와 현대적인 회색 시멘트 벽돌이 묘한 조화를 이루며 우뚝 선 집이 눈길을 사로잡습니다. 바로 대학 교수 부부가 평생 살던 아파트를 팔아 마련한 1988년생 노후 주택, '함께 기쁜 집'이라는 뜻을 가진 '여흔재(與欣齋)'입니다.
[출처] EBSDocumentary (EBS 다큐)
이 집은 단순히 낡은 곳을 깨끗하게 고친 수준을 넘어섰습니다. 기존 1, 2층은 뼈대만 남기고 완전히 새로 고치는 '대수선'을 단행했고, 그 위에 3층을 새로 올리는 '수직 증축'을 통해 그야말로 극적인 변화를 이뤄냈습니다. 편리한 아파트 생활을 뒤로하고, 이 고단하고 험난한 도심 속 구옥 개조에 뛰어든 비결은 과연 무엇일까요?
[출처] EBSDocumentary (EBS 다큐)
편리한 아파트를 두고 왜 굳이 불편한 구옥이었을까?
우리 삶의 질을 결정하는 가장 중요한 요소는 무엇일까요? 많은 이들이 자산 가치를 1순위로 꼽을 때, 이 집의 건축주 부부는 과감히 '삶의 가치'를 선택했습니다. 부부가 이토록 고단한 집짓기를 결심한 결정적인 이유는 다름 아닌 '가족 간의 적당한 거리 두기'였습니다.
장성한 자녀들과 한 아파트에 모여 살던 시절, 서로의 생활 패턴이 달라 겪어야 했던 미묘한 불편함들이 있었습니다. 늦게 자고 늦게 일어나는 프리랜서 딸과 새벽같이 하루를 시작하는 부모가 한 공간에 부대끼다 보니, 서로 눈치를 보며 조심해야 하는 날들이 이어졌던 것이죠. 가족이라는 이유로 무조건 모든 것을 공유하고 참아내야 한다는 생각에서 벗어나, 서로의 사생활을 완벽하게 지켜주면서도 언제든 손을 뻗으면 닿을 수 있는 공간을 만들고자 구옥 매입이라는 결단을 내리게 되었습니다.
구옥 리모델링을 망설이게 만드는 현실적인 두 가지 장벽
하지만 낭만적인 꿈을 안고 시작한 구옥 리모델링의 현실은 그야말로 첩첩산중이었습니다. 건축주 부부가 리모델링 과정에서 눈물겹게 겪어야 했던 시행착오의 핵심은 크게 '금융 장벽'과 '건축 규제'로 요약됩니다.
첫째는 예상치 못했던 금융권의 대출 규제였습니다. 아파트는 담보 가치가 명확하여 대출이 비교적 수월하게 나오지만, 오래된 단독주택은 사정이 완전히 다릅니다. 부부는 주택 매입 후 리모델링 비용을 대출받으려 했으나, 은행으로부터 '대출 가능 금액 0원'이라는 청천벽력 같은 통보를 받았습니다. 결국 가용한 모든 자산을 끌어모아 무려 4억 원에 달하는 공사 비용을 가까스로 감당해야 했습니다. 겉모습만 보고 섣불리 구옥 리모델링에 도전했다가는 자금 조달 단계에서 비명을 지르며 좌절하기 십상입니다.
아파트와 달리 대출이 쉽지 않은 단독주택 리모델링 과정에서 겪은 현실적인 자금 마련의 고충입니다.
둘째는 오래된 벽돌집이 가진 구조적 취약성과 법적 규제였습니다. 40년 가까운 세월을 버틴 구옥은 내장재를 뜯어내는 순간 결로, 균열, 단열 취약 등 숨겨진 문제점들이 고스란히 드러납니다. 이를 보강하기 위해 눈에 보이지 않는 구조 보강 작업(H빔 설치 등)에 엄청난 비용이 투입됩니다.
[출처] EBSDocumentary (EBS 다큐)
여기에 수직 증축을 하려면 법적인 허가 기준을 통과해야 합니다. 특히 증축 면적이 85㎡(약 25평)를 초과할 경우, 단순 신고가 아닌 건축사의 설계와 구조기술사의 정밀한 구조 계산이 필수적인 신축 준하는 법적 절차를 밟아야 합니다. 이때 가장 까다로운 복병이 바로 '주차 대수 규정'과 '건폐율·용적률'의 제한입니다. 옛날 집들은 주차장 없이 지어진 경우가 많아, 증축 시 법정 주차 면수(가로 2.5m, 세로 5m)를 확보하지 못하면 증축 허가 자체가 불가능해집니다. 여흔재 역시 이 모든 법적 테두리 안에서 건폐율 제한(약 60%)을 59.8%로 아슬아슬하게 맞추며 치열한 설계를 거쳐야 했습니다.
오래된 주택을 리모델링할 때 반드시 고려해야 할 건폐율과 용적률, 그리고 주차장 규제
따로 또 같이, 외부 계단이 가져다준 일상의 기적
이 모든 고난을 이겨내고 완성된 여흔재의 가장 큰 특징은 바로 집의 얼굴이자 시그니처가 된 '외부 철제 계단'입니다. 1층부터 3층까지 내부 계단을 과감히 없애고 외부 계단으로만 통행하도록 설계한 것이죠. 불편함을 감수하고 왜 이런 선택을 했을까요?
그 덕분에 각 층은 완벽하게 독립된 주거 공간으로 기능합니다. 부부가 거주하는 1층은 손님들이 언제든 편히 머물 수 있도록 거실과 주방을 넓게 뺐고, Z세대인 딸이 거주하는 2층은 딸의 취향에 맞춰 고가구를 리폼하고 감각적인 소품으로 꾸민 독립된 자취방처럼 완성되었습니다. 며느리가 올 때를 대비해 2층에 화장실을 두 개 만든 시어머니의 따뜻한 배려도 돋보입니다.
[출처] EBSDocumentary (EBS 다큐)
그리고 마침내 수직 증축으로 올린 3층의 10평 남짓한 다목적 서재는 부부만의 온전한 연구실이자 코로나 시절 비대면 강의를 조용히 진행할 수 있는 든든한 구원투수가 되어주었습니다. 가족들은 평소 각자의 공간에서 완벽한 자유를 누리다가, 저녁 시간이 되면 SNS로 서로를 초대해 2층 테라스에서 함께 식사를 나눕니다. 서로의 사생활을 존중하는 적당한 거리가, 오히려 가족의 정을 더 끈끈하게 만들어주는 비결이 된 셈입니다.
도심 속 구옥 리모델링을 꿈꾸는 이들에게 남긴 과제
도심을 사랑하면서도 자연이 주는 여유를 포기하고 싶지 않았던 부부의 선택은 결국 대성공이었습니다. 비록 넓은 마당은 없지만, 3층 옥상 정원에서 하늘을 바라보고 바람을 느끼며 도심 속 자연을 만끽하는 삶을 살아가고 있으니까요.
그러나 여흔재가 우리에게 보여준 것은 단순한 성공담이 아닙니다. 도심 속 구옥 리모델링이나 증축을 계획하고 있다면, 감성적인 인테리어에 마음을 빼앗기기 전에 구조 보강에 들어갈 숨은 예산, 까다로운 주택 대출 조건, 그리고 건폐율과 주차 대수라는 법적 한계를 철저하게 분석해야 한다는 엄연한 현실을 일깨워줍니다. 정성과 땀방울이 들어간 만큼 집은 우리에게 더 큰 행복으로 보답합니다. 당신에게도 오랜 시간과 정성을 들여 가꾸고 싶은, 그런 꿈꾸는 집이 있나요?
FAQ
구옥 리모델링 시 아파트처럼 담보 대출을 충분히 받을 수 있나요?
그렇지 않습니다. 아파트와 달리 노후 단독주택이나 다가구 주택은 감정 평가 및 담보 가치 산정 기준이 까다로워 금융권 대출 한도가 매우 낮거나 전혀 나오지 않는 경우가 많습니다. 구옥 리모델링을 계획할 때는 공사 비용의 상당 부분을 현금 자산으로 확보해 두어야 자금난을 피할 수 있습니다.
대수선과 증축의 법적 차이점은 무엇인가요?
대수선은 건축물의 기둥, 보, 내력벽 등의 구조를 해체하거나 수선·변경하는 대규모 리모델링을 뜻하며 면적의 증가가 없습니다. 반면, 증축은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축면적, 연면적, 층수 등을 늘리는 행위입니다. 여흔재의 경우 1, 2층은 대수선을 거쳤고 3층은 수직 증축을 진행한 복합 사례입니다.
단독주택 수직 증축 시 주차장을 반드시 새로 만들어야 하나요?
네, 증축으로 인해 늘어나는 면적이 일정 기준을 초과하면 추가 주차 대수 확보가 의무화됩니다. 특히 도심지 구옥은 대지 면적이 협소하여 규격(가로 2.5m, 세로 5m)에 맞는 주차 공간을 확보하기 어렵기 때문에, 주차 대수 규정을 맞추지 못해 증축 허가를 받지 못하는 경우가 빈번하므로 사전 검토가 필수적입니다.
증축 면적이 85㎡를 넘으면 어떤 절차가 추가되나요?
증축하는 면적이 85㎡(약 25평) 이하일 때는 비교적 간단한 신고 절차로 가능하지만, 85㎡를 초과하면 건축사의 정식 설계 도서와 구조기술사의 구조 안전진단 및 계산서가 포함된 정식 '건축 허가' 절차를 밟아야 하므로 비용과 시간이 크게 늘어납니다.
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