- 전세사기 피해로 보증금을 돌려받지 못했음에도 전세대출 채무를 떠안은 경우, 개인회생 제도를 통해 해결책을 찾을 수 있습니다.
- 법령 및 서울회생법원의 실무준칙을 적용해 미반환 보증금을 청산가치(재산)에서 전액 제외하고 변제 기간을 3년에서 2년으로 단축할 수 있습니다.
- 실제 1억 2천만 원의 채무를 가졌던 피해자가 24개월 동안 약 2,200만 원만 변제하고 남은 채무를 전액 면책받아 재기에 성공했습니다.
안녕하세요. 법무법인 든든 이창헌 변호사입니다.
최근 몇 년 동안 전세사기 피해가 급증하면서 큰 사회적 문제가 되고 있습니다. 특히 피해자의 약 70%가 2030 청년층이라는 보도를 접할 때마다 안타까움이 더욱 커지는데요.
내 잘못이 아님에도 불구하고 임대인에게 보증금을 돌려받지 못하고, 동시에 은행으로부터 전세자금 대출금 상환 압박에 시달리는 억울한 상황에 처한 분들이 많습니다.
결론부터 말씀드리면, 전세사기 피해로 인해 발생한 억울한 채무는 개인회생 제도를 통해 해결할 수 있습니다. 돌려받지 못한 보증금을 재산 평가에서 제외하고, 변제 기간을 대폭 단축하여 경제적으로 재기할 수 있는 길이 있습니다. 최근 저희 법무법인 든든을 통해 이러한 답답한 채무의 굴레에서 벗어난 실제 성공 사례를 바탕으로 그 구체적인 방법을 명쾌하게 설명해 드리겠습니다.
1. 전세사기 피해로 떠안은 억울한 빚, 개인회생으로 해결하다
의뢰인 A 씨는 신혼집으로 오피스텔 임대차 계약을 체결하면서 총 보증금 1억 5,000만 원 중 8,000만 원을 은행에서 전세자금 대출로 마련했습니다. 이후 새 아파트 청약에 당첨되어 이사를 가기 위해 임대인에게 연락을 취했으나 청천벽력 같은 소식을 접하게 되었습니다.
알고 보니 임대인은 자기 자본 없이 미분양 오피스텔을 저가로 여러 채 사들인 갭투자 사기꾼이었고, 이미 보증금을 챙겨 잠적한 상태였습니다. A 씨는 보증금 1억 5,000만 원을 한 푼도 돌려받지 못한 채, 고스란히 8,000만원 전세대출 채무만 떠안게 되었습니다.
임대인이 보증금을 가지고 잠적해버린 상황에서 피해자가 겪는 막막함과 고통은 이루 말할 수 없습니다.
당시 A 씨의 월 소득은 300만 원이었는데, 이 소득만으로는 전세대출 원리금과 생활비를 도저히 감당할 수 없어 매일 불안 속에 살아가고 계셨습니다. 결국 저희 법무법인 든든을 찾아와 개인회생을 신청하게 되었고, 이를 통해 극적인 채무 조정에 성공하셨습니다.
2. 보증금 미반환인데 왜 빚이 늘어날까? '청산가치'의 함정
개인회생을 신청할 때 가장 중요하게 다뤄지는 개념이 바로 '청산가치'입니다. 쉽게 말해 채무자가 보유한 재산의 가치를 뜻합니다. 원칙적으로 임대차 보증금은 계약이 끝나면 돌려받을 수 있는 자산으로 분류되기 때문에 개인회생 절차에서 채무자의 재산(청산가치)으로 반영됩니다.
개인회생에서는 자신이 가진 재산보다 더 많은 금액을 변제 기간 동안 나누어 갚아야 한다는 '청산가치 보장의 원칙'이 존재합니다. 만약 A 씨의 임대차 보증금 1억 5,000만 원이 그대로 재산으로 잡혔다면 어떻게 되었을까요?
개인회생 과정에서 돌려받지 못한 보증금이 청산가치로 산정되어 겪게 되는 어려움을 설명합니다.
서울시 기준으로 면제 재산 5,500만 원을 제외하더라도 무려 9,500만 원이 청산가치로 반영되었을 것입니다. 이 경우 A 씨는 개인회생을 하더라도 최소 9,500만 원 이상을 무조건 변제해야 하므로, 매달 감당해야 할 변제금이 너무 높아져 개인회생 신청 자체가 불가능해질 수 있었습니다.
그러나 저희는 A 씨가 전세사기 피해자로서 보증금을 돌려받는 것이 사실상 불가능하다는 점을 객관적으로 입증하여, 보증금 1억 5,000만 원 전액을 청산가치에서 제외시켰습니다.
3. 회생법원의 실무준칙이 이끌어낸 제도적 구제
이번 사건에서 A 씨가 얻은 또 다른 결정적인 이점은 바로 변제 기간의 단축이었습니다. 통상적으로 개인회생의 변제 기간은 3년(36개월)입니다.
하지만 서울회생법원은 전세사기 피해자에 한하여 변제 기간을 3년 미만으로 단축할 수 있도록 하는 특별한 실무준칙을 제정하여 시행하고 있습니다.
저희 법무법인 든든은 이러한 법원의 실무준칙을 적극적으로 활용하여 A 씨의 상황을 강력하게 대변했습니다. 그 결과 법원으로부터 변제 기간을 2년(24개월)으로 단축하는 결정을 이끌어낼 수 있었습니다. 변제 기간이 3년에서 2년으로 줄어들면서 전체 변제해야 할 변제금총액도 3년간 변제하는 것에 비하면 3분의 2 수준으로 크게 경감되었습니다.
4. 전세사기 피해 입증과 실무상 대응 전략
전세사기 피해로 인한 개인회생에서 가장 핵심이 되는 것은 '피해 사실의 명확한 소명'입니다. 단순히 "보증금을 못 받았다"고 주장하는 것만으로는 법원을 설득할 수 없습니다. 임대인의 잠적 여부, 해당 건물의 선순위 담보 설정 상태, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 분석하여 보증금 회수가 불가능하다는 점을 법률적 근거와 서류를 통해 꼼꼼하게 증명해 내야 합니다.
만약 이 과정에서 소명이 부족해 보증금이 청산가치에 그대로 반영된다면 변제금 부담이 걷잡을 수 없이 커지게 됩니다. 따라서 수많은 실무 경험과 노하우를 가진 전문 변호사의 조력을 받아 초기 단계부터 정확한 증빙 자료를 준비하시는 것이 무엇보다 중요합니다.
5. 절망적인 상황에서도 경제적 재기는 가능합니다
결과적으로 A 씨는 전세대출금을 포함한 총 1억 2,000만 원의 채무 중, 매달 93만 원씩 24개월 동안 총 2,239만 원만 변제하고 나머지 약 9,760만 원의 채무를 전액 면책받는 성공적인 인가 결정을 받았습니다. 하루하루를 불안 속에서 보내던 한 가정이 다시 웃음을 찾고 경제적으로 완전히 재기할 수 있게 된 순간이었습니다.
전세사기 피해는 여러분의 잘못이 결코 아닙니다. 억울하게 떠안은 빚 때문에 앞길이 막막하고 두려우시더라도 지레 포기하지 마십시오. 혼자 고민하며 시간만 보내기보다는, 저희 법무법인 든든의 문을 두드려 적극적으로 해결책을 모색해 보시기를 권유드립니다. 저희가 쌓아온 다양한 케이스와 노하우를 바탕으로 든든한 버팀목이 되어 드리겠습니다.
혼자 고민하지 마시고 전문가와 상담을 받아보시기 바랍니다. 지금까지 법무법인 든든 이창헌 변호사였습니다. 감사합니다.
☎ 전화 상담 : 1522-8887
FAQ
전세사기 피해자도 개인회생 신청이 가능한가요?
네, 당연히 가능합니다. 임대인으로부터 보증금을 돌려받는 것이 사실상 불가능하다는 점을 객관적인 자료로 소명하면, 해당 보증금을 청산가치(재산)에서 제외하고 개인회생을 진행하여 채무를 대폭 감면받을 수 있습니다.
개인회생과 개인파산은 어떻게 다른가요?
개인회생은 일정한 소득이 있을 때 최저생계비를 제외한 소득으로 채무의 일부를 일정 기간(통상 3년, 전세사기 피해자는 2년까지 단축 가능) 동안 갚고 나머지를 면책받는 제도입니다. 반면 개인파산은 소득 활동이 어렵거나 최저생계비 이하의 소득만 있어 채무를 전혀 갚을 수 없는 상황일 때, 보유 재산을 청산하여 채무 전액을 면책받는 절차입니다.
전세사기 피해자라면 누구나 변제 기간을 2년으로 단축할 수 있나요?
서울회생법원처럼 전세사기 피해자를 위한 실무준칙이 마련된 법원에서는 변제 기간을 3년 미만(최대 2년)으로 단축하는 것이 가능합니다. 다만, 피해 사실에 대한 명확한 소명과 법원을 설득할 수 있는 꼼꼼한 서류 준비가 반드시 뒷받침되어야 합니다.
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