- 서울시가 정부의 용산공원 주택 공급안에 대응해 강남구 일원동 탄천물재생센터 부지(41만㎡)에 1만 3,000호 규모의 복합 개발안을 대안으로 제시했습니다.
- 40년 넘게 강남·강동·하남 일대 하수를 처리해 온 필수 시설의 대체 부지 확보와 행정 절차 때문에 실제 입주까지는 최소 10년 이상 걸립니다.
- 용산 훼손지 개발과 탄천 이전을 병행하는 절충안이 대안으로 떠오르는 가운데, 단기 수급 불안을 해소할 재건축·재개발 규제 완화를 함께 추진해야 한다는 지적이 나옵니다.
정부와 서울시가 도심 주택 공급 주도권을 두고 첨예한 신경전을 벌이고 있습니다. 국토교통부가 용산공원 부지 일부를 활용해 대규모 주택을 공급하겠다는 구상을 내놓자, 오세훈 서울시장이 강남구 일원동 탄천물재생센터 부지를 대안으로 제시하며 맞불을 놓았기 때문입니다.
표면적으로는 용산과 강남 탄천 중 어디에 아파트를 짓느냐의 입지 다툼처럼 보입니다. 하지만 현장을 뜯어보면 최소 10년 이상 걸리는 하수처리장 이전 난제와 복잡한 민간투자 심의 절차가 얽혀 있습니다. 당장의 주택 수급 불안을 해결하기에는 두 카드 모두 명확한 시간적 한계를 안고 있습니다.
용산 대신 강남 탄천? 주택 공급 안건으로 부상한 배경
서울시가 용산공원 대안으로 짚은 강남 탄천물재생센터 부지는 강남구 일원동 일대에 위치한 41만㎡(약 12만 평) 규모의 땅입니다. 지하철 3호선 대청역이 가깝고 탄천만 건너면 송파구 잠실 아시아선수촌 아파트와 맞닿아 있어 강남권에서도 보기 드문 알짜 부지로 꼽힙니다.
서울시 구상의 핵심은 정부가 추진하는 용산 어린이정원 공급안(약 30만㎡)보다 면적이 넓은 탄천물재생센터를 활용하자는 것입니다. 이곳에 최대 1만 3,000호의 주택과 함께 일자리를 만들어낼 산업 시설을 복합 개발하겠다는 계획입니다.
용산과 강남 탄천 부지를 활용한 주택 공급안을 비교해 보면 입지뿐만 아니라 추진 방식과 예상 공급 규모에서 적지 않은 차이를 보입니다.
정부안인 용산 어린이정원 일대가 공공 주도의 임대주택 위주 공급으로 검토되는 반면, 서울시는 탄천 부지를 민간투자 사업 방식으로 추진해 분양주택과 상업·산업 시설을 함께 배치하겠다는 그림을 그리고 있습니다. 단순히 주거 단지만 빽빽하게 채우기보다 지역 경제 거점으로 조성하겠다는 취지입니다.
입지와 규모는 최고지만 ‘입주까지 10년 이상’ 걸리는 이유
탄천 부지는 사업성만 놓고 보면 송파 헬리오시티를 넘어서는 메가톤급 단지가 될 잠재력을 지니고 있습니다. 송파 헬리오시티가 34만㎡ 부지에 약 9,500호를 조성한 점을 고려하면, 41만㎡에 달하는 탄천 부지는 용적률을 확보할 경우 1만 3,000호는 물론 상업 시설까지 충분히 들어설 수 있는 규모입니다.
송파 헬리오시티와 비교했을 때 강남 탄천물재생센터 부지는 그보다 넓은 면적을 활용해 더 많은 세대수를 공급할 잠재력을 지니고 있습니다.
문제는 이 구상이 당장 집값을 잡을 즉효약이 되느냐는 점입니다. 결론부터 짚어보면 실제 입주까지는 아무리 빨라도 10년 이상이 걸립니다.
탄천물재생센터 사업을 추진하려면 다음과 같은 난관들을 순차적으로 넘어야 합니다.
- 민간투자 타당성 심사: 기획재정부 민간투자사업심의위원회(민자심의) 통과에만 1~2년 이상 걸립니다.
- 대체 이전지 확보: 하수처리장을 옮길 대체 부지를 선정하는 데 최소 5년이 소요됩니다.
- 환경영향평가 및 주민 설득: 주민 반발 무마와 환경평가, 착공 후 준공까지 추가로 5년 이상이 필요합니다.
정부의 용산공원 구상 역시 미군 부지 반환 지연과 토양 오염 정화 작업, 특별법 개정 문제로 10년 이상 걸리기는 마찬가지입니다. 국토부와 서울시 모두 당장 2~3년 뒤에 들어갈 집이 아니라, 10년 뒤에나 가시화될 장기 과제를 두고 선명성 경쟁을 벌이는 셈입니다.
40년 된 하수처리장 이전, 왜 기술적·행정적으로 까다로운가
탄천물재생센터 개발의 가장 큰 걸림돌은 이곳이 빈 땅이 아니라 1983년부터 40년 넘게 가동 중인 필수 하수처리 시설이라는 사실입니다. 현재 강남구, 강동구, 송파구, 하남시 일대에서 발생하는 하수와 슬러지를 매일 정화하고 있습니다.
환경공학 전문가들은 하수처리장을 멀리 옮기는 작업이 기술적으로나 경제적으로 불가능에 가깝다고 지적합니다. 하수관로 연결 문제 때문에 기존 처리 권역 인근에 새로 지어야 하는데, 서울 한복판에 12만 평 규모의 기피 시설을 선뜻 받아줄 자치구나 동네를 찾기란 쉽지 않습니다.
실제로 과거 대전 유성구 원촌동 하수처리장을 외곽인 금고동으로 이전 추진했던 사례를 보면, 2011년 처음 기획해 2028년 완공을 목표로 잡기까지 총 17~18년이 걸리고 있습니다. 기존 시설을 지하화해 상부를 공원화하더라도 악취 민원과 주민 반발을 설득하는 데 상당한 시간과 자금이 들어갑니다.
재원 조달 방식과 강남 집값 띄우기 정치 공방
재원 조달에 대해 서울시는 자신감을 보입니다. 탄천물재생센터 인근에 위치한 서울시 소유의 SETEC 부지(33만㎡)와 동부도로사업소 부지(5만㎡) 등 알짜 시유지를 매각해 재원을 마련하겠다는 방침입니다.
이 시유지들을 민간에 매각해 발생하는 조 단위 차익 중 일부(약 10~40%)를 하수처리장 지하화 및 이전 자금으로 투입하면, 지자체 재정 부담을 줄이면서 민간 자본을 유치할 수 있다는 계산입니다.
하지만 정치권과 시장의 시선은 복잡합니다. 정치권 일각에서는 강남 한복판의 하수처리장을 치우고 1만 3,000호 대단지와 산업 시설을 넣는 개발안이 '강남 부동산 가치 띄우기'로 이어질 수 있다는 비판을 제기합니다. 공공 임대 위주의 용산 개발과 달리 민자 개발 방식은 민간 건설사와 강남 재건축 시장에만 호재가 될 수 있다는 시각입니다.
교통이 편리한 핵심 입지에 주택을 공급한다는 점에서 용산과 탄천 부지 모두 장기적으로 긍정적인 검토가 필요해 보입니다.
전문가들 사이에서는 용산과 탄천이라는 두 극단적 안을 두고 소모전을 벌이기보다 두 지역을 모두 활용하는 절충안을 찾아야 한다는 제언이 나옵니다. 용산공원 본체는 보존하되 이미 훼손된 외곽 부지(방사청, 장교숙소 부지 등)를 일부 활용하고, 탄천 부지도 이전을 단계적으로 추진해 두 곳 모두에서 공급 물량을 확보하자는 논리입니다.
용산·탄천 절충안 가능성과 국토부·서울시 3차 회동의 핵심
앞으로 시장 참여자들은 무엇을 지켜봐야 할까요? 핵심은 국토교통부 장관과 서울시장의 회동 결과입니다.
서울시가 대체 부지에 대한 구체적인 카드를 내놓을지, 아니면 국토부의 현실적 난제 지적을 수용해 용산과 탄천의 절충안을 모색할지가 관건입니다. 만약 서울시가 인근 하천 부지나 완전 지하화 형태의 현실적인 하수처리장 이전 후보지를 제시할 수 있다면 탄천 안은 급물살을 탈 수 있습니다.
그러나 부동산 전문가들이 던지는 근본적인 질문을 잊지 말아야 합니다. 용산공원이나 탄천물재생센터 모두 그동안 주택 공급 후보지로 선뜻 거론되지 못했던 이유는 개발 난도가 너무 높은 '후순위 부지'였기 때문입니다.
대규모 하수처리장 이전이라는 거대한 과제를 완수하는 것도 의미가 있지만, 당장 눈앞의 수급 불안을 완화하려면 도심 재건축·재개발 인허가를 속도감 있게 풀어주는 사업이 병행되어야 합니다. 10년 뒤에나 완성될 탄천 대단지 신화가 당장의 시장 불안을 잠재우기에는 현실적인 간극이 크기 때문입니다.
FAQ
강남 탄천물재생센터 부지의 주택 공급 규모는 얼마나 되나요?
탄천물재생센터 부지는 약 41만㎡(12만 평) 크기로 송파 헬리오시티(34만㎡)보다 넓습니다. 서울시 구상에 따르면 주택 최대 1만 3,000호와 함께 산업·상업 시설을 복합 조성할 수 있는 규모입니다.
왜 개발 완료까지 10년 이상이나 걸리나요?
40년 넘게 강남권 하수를 처리해 온 기존 시설을 다른 곳으로 옮겨야 하기 때문입니다. 대체 부지 선정과 주민 설득에 약 5년, 민간투자 타당성 심사, 환경영향평가, 지하화 건설 및 시운전까지 최소 5년 이상이 추가로 소요되어 총 10~15년 이상이 걸립니다.
용산공원 주택 공급안과 강남 탄천안 중 어느 쪽이 더 현실적인가요?
용산공원은 미군 부지 반환 지연과 토양 오염 정화, 특별법 개정 문제가 걸려 있고, 탄천은 하수처리장 이전 부지 확보라는 기술적·행정적 난제가 있습니다. 전문가들은 두 안 모두 단기 공급은 불가능하며, 용산 훼손지와 탄천 부지를 일부씩 병행 개발하는 절충안을 현실적 대안으로 꼽습니다.
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