- '보유세 3배 인상'론의 본질은 세율 법 개정이 아니라, 공정시장가액비율 조정을 통한 5년 전 세제 정상화 수순입니다.
- 정책의 과세 타깃이 다주택자에서 공시가 30억 원 이상 초고가 주택과 실거주하지 않는 비거주 1주택자로 이동하고 있습니다.
- 보유세 인상과 함께 양도세 완화 같은 퇴로가 마련되지 않으면 매물 잠김과 임차인 비용 전가가 발생할 수 있어 사전 세무 점검이 필요합니다.
최근 열린 부동산 정책 대토론회에서 나온 "우리나라 보유세를 선진국 수준으로 맞추려면 최소 3배 이상 올려야 한다"는 발언 때문에 부동산 시장이 크게 요동쳤습니다. 세금이 3배나 오른다니 당장 세금 폭탄이 터지는 것 아니냐는 우려가 쏟아졌습니다.
하지만 세무 전문가인 회계사의 눈으로 본 이 발언의 본질은 전혀 다릅니다. 이 '3배'라는 숫자는 단순한 위협이나 수사가 아니라, 불과 5년 전 우리가 실제로 납부했던 보유세 수준으로 원상 복귀시키겠다는 정책적 시그널에 가깝습니다.
보유세 3배 인상의 실체: 법 개정 없는 '5년 전 수준' 원상 복귀
이번 토론회의 핵심 메시지를 한 줄로 요약하면 "세수를 늘리는 방향으로 가되, 속도는 단계적으로 추진하겠다"입니다. 당장 3배를 올리면 시장 충격이 크기 때문에, 표준 1주택 개념을 도입해 서민·중산층과 지방 주택은 감면하고 초고가 주택 및 비거주 투기 목적 주택의 부담을 가중하는 세제 재편을 시사한 것입니다.
보유세 3배 인상 논란이 시작된 지난 7월의 부동산 정책 국민 대토론회 현장입니다.
결국 이번 정책 개편의 본질은 무차별적인 세금 폭탄이 아니라, 지난 정부에서 대폭 낮아졌던 세부담을 이전 수준으로 끌어올리는 조정 작업입니다. 이를 이해하려면 문재인 정부 시절의 종부세 수치와 현재 세금을 직접 비교해볼 필요가 있습니다.
[이유 1] 1/4 토막 났던 종부세, 3배 올려도 과거보다 낮다
실제로 숫자를 비교해보면 '3배 인상'이라는 주장의 실체가 명확히 드러납니다. 공시가격 50억 원(시가 약 70억~80억 원 수준) 아파트를 보유한 3주택자의 종합부동산세를 계산해 보겠습니다.
문재인 정부 시절 해당 조건의 종부세는 약 1억 2,888만 원(농어촌특별세 포함 시 약 1억 5,000만 원)에 달했습니다. 반면 지난 정부에서 세율을 낮추고 과세표준 반영 비율을 줄이면서, 현행 세법상 종부세는 약 3,480만 원(농특세 포함 약 4,100만 원)으로 무려 73% 감소(약 1/4 토막)했습니다.
여기서 현행 종부세(3,480만 원)에 단순 3배를 곱하면 약 1억 440만 원이 됩니다. 보유세를 3배로 올려도 5년 전 문재인 정부 시절 냈던 세금(1억 2,888만 원)보다 오히려 적은 수준인 셈입니다. 결국 '3배 인상'은 없던 세금을 새로 만드는 것이 아니라, 과거 정상 과세 시점으로 돌아가는 수순에 불과합니다.
[이유 2] 국회 통과 없는 스텔스 인상 카드, '공정시장가액비율'
많은 분이 세금이 오르려면 국회에서 세법이 개정되어야 한다고 생각합니다. 하지만 세법상 세율을 건드리지 않고도 보유세를 3배 가까이 올릴 수 있는 강력한 조절 장치가 있습니다. 바로 공정시장가액비율입니다.
공정시장가액비율은 공시가격 중 실제 세금을 매기는 과세표준을 정하는 비율입니다. 문재인 정부 시절 이 비율은 95%까지 올라갔으나, 현재는 60%로 낮아져 있습니다. 세금이 5년 만에 1/4 수준으로 줄어든 가장 결정적인 이유도 바로 이 비율의 하락이었습니다.
중요한 점은 공정시장가액비율이 국회 통과가 필요한 법률이 아니라 정부 독자적으로 개정할 수 있는 대통령령(시행령)이라는 사실입니다. 따라서 뉴스에 '세율 인상' 소식이 단 한 줄도 나오지 않더라도, 정부가 시행령 개정만으로 공정시장가액비율을 높이면 보유세는 언제든지 대폭 상향될 수 있습니다.
[이유 3] 과세 타깃의 이동: 다주택자에서 '초고가·비거주 1주택자'로
과거에는 주택 수 중심의 다주택자가 주된 중과 대상이었지만, 최근 정책 프레임은 초고가 주택(공시가 30억 원 이상)과 비거주 1주택자로 빠르게 전환되고 있습니다.
정부는 실거주 단독명의 1주택자의 종부세 기본공제액(14억 원)을 상향해 일반 1주택자의 부담은 낮추되, 시가 기준 초고가 구간에 대해서는 부담을 늘릴 방침입니다. 특히 공시가격 30억 원을 초과하면서 실거주하지 않는 비거주 1주택자에게는 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 줄이는 방안이 유력하게 검토되고 있으며, 종부세 세율 체계를 주택 수에서 주택가액 기준으로 변경하여 1%에서 2%의 기존 다주택자 수준의 세부담이 발생될 예정입니다.
양도소득세의 핵심인 장기보유특별공제(장특공) 역시 큰 폭의 개편이 예상됩니다. 기존 1세대 1주택자는 보유기간 40% + 거주기간 40%로 최대 80% 공제를 받았으나, 앞으로는 보유기간 공제율을 폐지하고 실제 거주기간 공제만 남기는 안이 추진되고 있습니다. 여기에 공제금액 한도를 10억 원으로 제한하는 방안이 검토되면서, 100억 원대 양도차익을 얻던 초고가 주택 보유자의 공제 혜택이 대폭 축소될 전망입니다.
[한계와 경고] 퇴로 없는 보유세 강화가 초래할 매물 잠김과 전가 리스크
이번 세제 개편 방향이 성공하려면 반드시 넘어야 할 한계와 부작용이 있습니다. 가장 큰 문제는 거래세(양도세) 퇴로 없이 보유세만 강화할 경우 발생하는 매물 잠김 현상입니다.
정부의 세제 개편안이 아직 확정되지 않은 만큼, 발표되는 내용을 면밀히 살피며 유연하게 대응하는 전략이 필요합니다.
보유세를 대폭 올리면서 양도세 중과를 그대로 유지하면 다주택자나 고가주택 보유자는 집을 팔지 않고 버티게 됩니다. 이 경우 증가한 보유세 부담은 결국 임차인의 전·월세 가격으로 전가될 위험이 매우 큽니다.
또한 보유세를 양도세 계산 시 필요경비로 공제해 주는 방안 등은 양도차익이 크고 세금을 많이 낸 부유층에 혜택이 집중되어 형평성 논란을 불러일으킬 수 있습니다. 근본적으로 서울·수도권의 인프라 집중과 공사 원가 상승에 따른 공급 부족 문제가 해소되지 않는다면, 세제 압박만으로 집값을 잡는 데는 명확한 한계가 있습니다.
결론: '1주택 안도감'을 버리고 사전에 세무 시나리오를 점검하라
오늘 내용을 한 줄로 요약해 드리겠습니다. "보유세 3배 인상의 본질은 5년 전 정상화 수순이며, 1주택자라도 공시가 30억 이상 및 비거주 여부에 따라 막대한 세금 차이가 발생한다"입니다.
이제는 단순히 '나는 1주택자니까 안전하겠지'라는 막연한 안도감으로 버틸 수 있는 시기가 아닙니다. 자신이 보유한 주택의 공시가격 구간과 실제 거주 여부, 장기보유특별공제 개편 시점(2028년 시행 예상)을 정밀하게 따져봐야 합니다.
새로운 세제 개편안이 최종 발표되기 전, 세무 전문가와 사전에 다양한 시나리오를 검토하고 자산 전략을 재정비하시길 바랍니다. 구독자 여러분 모두 부자 되세요!
FAQ
보유세 3배 인상이 발표되면 당장 세금이 3배로 뛰나요?
아닙니다. '3배 인상'은 장기적인 세수 정상화 목표치이며, 당장 일괄 적용되는 게 아닙니다. 세율 개정 외에도 시행령인 공정시장가액비율(현행 60%)을 단계적으로 현실화하는 방식으로 추진될 가능성이 큽니다.
1주택자인데 실거주하지 않고 전세를 주고 있다면 세금이 얼마나 늘어나나요?
개편안에 따르면 공시가격 30억 원을 초과하는 비거주 1주택자는 기존 다주택자 수준의 세부담이 발생되고 기본공제도 12억 원에서 9억 원으로 줄어들 수 있어 세부담이 2배 이상 늘어날 수 있습니다.
1세대 1주택 장기보유특별공제(장특공)는 어떻게 바뀌나요?
기존에는 보유 40% + 거주 40%로 최대 80% 공제를 받았으나, 향후 보유기간 공제율이 폐지되고 실제 거주기간에 따른 공제만 유지될 가능성이 높습니다. 아울러 공제 금액 상한선(예: 10억 원)이 신설되면 양도차익이 매우 큰 초고가 주택 보유자의 세부담이 늘어나게 됩니다.
공정시장가액비율이 왜 중요한가요?
공정시장가액비율은 공시가격 중 과세표준에 반영하는 비율로, 국회 법 개정 없이 대통령령(시행령) 개정만으로 올릴 수 있습니다. 문재인 정부 당시 95%에서 현행 60%로 낮아져 세금이 줄었던 만큼, 이 비율이 상향되면 세율 변동 없이도 보유세가 대폭 증가합니다.
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