- 건물주나 임대소득자라 하더라도 부동산의 실제 청산가치보다 총채무액이 더 많다면 개인회생 신청이 가능합니다.
- 임대소득 및 투잡 아르바이트 수입 모두 소득으로 인정되며, 가족이나 지인에 대한 채무도 객관적인 금융 내역이 있다면 개인회생채권에 포함할 수 있습니다.
- 부동산 경매나 채권 추심 압박은 개인회생 신청과 동시에 금지·중지명령으로 그 절차를 금지·중지할 수 있으므로, 포기하지 마시고 전문가의 정확한 진단을 받아보시는 것을 권합합니다.
안녕하세요. 법무법인 든든입니다. 빚을 내어 건물을 샀지만 매달 숨 막히는 이자에 고통받으시는 이른바 '빌딩푸어' 분들이 많습니다. "내 명의로 된 상가나 건물이 있는데 개인회생이 가능할까요?"라며 막막해하시는 분들이 많은데요. 결론부터 말씀드리면, 건물주나 임대소득자도 당연히 개인회생이 가능합니다. 건물이 있다고 다 부자가 아니거든요. 핵심은 겉으로 보이는 자산 규모가 아니라, 실제 내 수중에 남는 '청산가치'와 감당할 수 없는 빚의 크기를 비교하는 것입니다.
최근 방영 중인 드라마 '대한민국에서 건물주 되는 법' 속 생계형 건물주 하정우(기수종 역)의 사례를 통해, 복잡해 보이는 자영업자와 임대인의 개인회생 조건을 명확하게 짚어 드리겠습니다.
드라마 속 '빌딩푸어'의 현실, 남 일이 아닙니다
드라마 '대한민국에서 건물주 되는 법'의 주인공은 퇴직금과 은행 대출, 가족과 지인에게 빌린 돈까지 영끌하여 24억 원짜리 건물을 매수합니다. 하지만 현실은 참혹합니다. 임대 수익은 월 450만 원에 불과한데, 매달 납부해야 할 대출금 이자만 1,400만 원에 달하기 때문입니다.
건물 매입 과정에서 발생한 과도한 채무 상황을 구체적인 수치로 정리해 보았습니다.
결국 이자를 내기 위해 배달 아르바이트까지 하며 하루하루를 버티게 됩니다. 사면 안 되는 건물을 산 전형적인 사례입니다. 겉보기에는 수십억 대 건물주지만, 실상은 대출 이자도, 관리비도 감당하지 못해 빚의 늪에 빠진 상태입니다. 실제로도 꼬마 빌딩이나 오피스텔 여러 채를 보유하고 있으면서도 매달 나가는 원금과 세금, 생활비를 감당하지 못해 개인회생을 고민하시는 의뢰인 분들이 상당히 많습니다.
건물주도 개인회생이 가능한 이유: 청산가치 보장의 원칙
가장 많이 하시는 오해가 "내 명의의 부동산이 있으면 개인회생이 기각된다"는 것입니다. 전혀 아닙니다. 개인회생 심사에서 가장 중요한 기준 중 하나는 '청산가치 보장의 원칙'입니다. 내가 가진 재산을 전부 처분했을 때의 가치보다 빚이 더 많아야 하고, 개인회생을 통해 3년간 갚아나갈 총 변제금액이 내 현재 재산가치보다는 커야 한다는 뜻입니다.
건물 가액에서 대출금과 임대 보증금을 제외한 실제 순자산을 계산하여 개인회생 가능 여부를 판단합니다.
주인공 하정우(기수종 역)의 24억 원짜리 부동산을 예로 들어보겠습니다. 여기서 은행 대출금 담보권 10억 원을 빼면 14억 원이 남습니다. 하지만 이게 끝이 아닙니다. 세입자들에게 돌려줘야 할 임대보증금까지 제외해야 비로소 건물 재산의 실제 가치, 즉 '청산가치'가 산출됩니다. 이 경제적인 재산 가치보다 총채무액이 더 많다면 건물주라고 하더라도 얼마든지 개인회생을 신청할 수 있습니다.
임대 소득과 가족 간 채무, 어떻게 인정받을까?
그러면 소득 산정과 가족에게 빌린 돈은 어떻게 처리될까요? 법원은 소득의 종류를 크게 따지지 않습니다. 건물에서 발생하는 임대소득은 물론이고, 이자를 갚기 위해 하정우(기수종 역)가 투잡으로 뛰는 아르바이트 소득까지 모두 개인회생을 위한 소득으로 인정받을 수 있습니다. 다만, 소득이 높게 산정될수록 매월 납부해야 할 변제금 역시 상향될 가능성이 있다는 점은 유의하셔야 합니다.
가족에게 빌린 돈을 개인회생 채권으로 인정받으려면 계좌 거래 내역과 차용증 등 객관적인 증빙 자료가 필수입니다.
또한, 처남이나 부모님 등 가족에게 빌린 돈도 개인회생 채권에 포함할 수 있습니다. 단, 자의적으로 주장해서는 안 되며 반드시 객관적인 증빙 자료가 필요합니다. 실제로 돈이 오간 계좌 이체 내역이나 다달이 이자를 지급한 기록이 있으면 법원에서 허위 채권이 아니라고 인정해 줍니다.
채권양도와 경매 위기, 어떻게 방어할 것인가
채무 연체가 시작되면 기존 채권자가 캐피탈사나 대부업체, 추심업체 등으로 채권을 넘기는 '채권양도'가 빈번하게 발생합니다. 낯선 추심업체로부터 상환 독촉 문자를 받으면 두려우시죠. 하지만 개인회생 절차를 진행 중이라면 크게 걱정하실 필요가 없습니다. 법원에 제출한 채권자목록을 수정하여 바뀐 채권자로 업데이트만 해주면 정상적으로 회생 절차를 이어갈 수 있습니다.
경매나 압류가 진행 중이라면 개인회생 신청과 함께 금지명령을 통해 강제 집행 절차를 신속히 중단해야 합니다.
더 시급한 문제는 부동산 가압류나 경매절차 예고입니다. 내 건물에 강제집행이 들어올까 봐 하루하루 불안해하시는데, 이때 필요한 것이 '중지명령'과 '금지명령'입니다. 개인회생 신청을 접수하면서 이 명령들을 함께 신청하면, 경매절차를 미리 금지시키거나 진행 중이던 경매 절차를 멈추고 개인회생 절차가 진행되는 동안은 빚 독촉 전화나 재산 압류 시도를 막아낼 수 있습니다.
추가생계비 소명과 정확한 재산 평가가 핵심입니다
만약 부양가족 중 지속적인 치료가 필요한 장애가 있거나, 특수 교육비 등 매월 고정적으로 지출해야만 하는 필수 비용이 있다면 어떨까요? 이러한 비용은 객관적인 자료를 통해 꼼꼼하게 소명한다면 '추가생계비'로 인정받아 월 변제금을 합리적으로 낮출 여지가 있습니다. 100% 반영이 된다고 단언할 수는 없지만, 진단서 및 진료비영수증 등 소명자료를 잘 준비해 법원에 적극적으로 호소해야 인정받을 수 있습니다.
건물이나 상가의 경우, 시가를 어떻게 평가받느냐에 따라 개인회생 가능 여부와 변제금 규모가 완전히 달라집니다. 시가가 채무액 보다 더 높게 산정되면 재산이 빚보다 많아져 개인회생 신청이 불가능해질 수도 있습니다.
현재 소득만으로 채무를 정상적으로 감당하기 어려운 상태라면 지체 없이 전문가를 찾아가 정밀한 진단을 받아보시기를 권유드립니다. 혼자서만 고민하지 마시고, 수년간 쌓인 실무 경험을 갖춘 변호사와 상담을 해보시기 바랍니다. 지금까지 법무법인 든든이었습니다. 감사합니다(☎ 변호사 상담 : 1522-8887)
FAQ
건물이 있으면 개인회생이 불가능한가요?
전혀 아닙니다. 건물의 시세에서 대출금과 임대 보증금을 제외한 실제 재산 가치(청산가치)보다 빚이 더 많다면 건물주라도 개인회생이 가능합니다.
부모님이나 처남에게 빌린 돈도 개인회생 채권에 넣을 수 있나요?
네, 포함할 수 있습니다. 단, 허위 채권 방지를 위해 차용증이나 실제 계좌 이체 내역, 이자 지급 내역 등 대여관계를 입증할 객관적인 증빙 자료가 반드시 필요합니다.
개인회생 진행 중에 채권이 대부업체나 캐피탈사로 넘어가면 어떻게 해야 하나요?
채권양도 통지를 기존 채권자로부터 받으셨더라도 놀라실 필요 없습니다. 개인회생 절차를 진행중이라면 법원에 제출했던 채권자 목록을 양수받은 새로운 채권자 이름으로 수정하여 제출하면 정상적으로 절차를 계속 이어갈 수 있습니다.
건물 경매나 통장 압류를 막을 방법이 있나요?
개인회생 신청 시 '금지명령'과 '중지명령'을 함께 신청하면 됩니다. 이를 통해 진행 중인 경매를 중단시키고, 빚 독촉이나 압류 절차를 사전에 예방할 수 있습니다.
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