- 매도자가 잔금을 대여하고 근저당을 걸어두는 '셀러 파이낸싱'은 합법이지만, 이자를 받지 않아도 세법상 증여세가 발생합니다.
- 세법상 적정 이자율은 연 4.6%로, 미수취한 이자 상당액이 연간 1,000만 원을 넘으면 매수자가 매년 증여세를 신고·납부해야 합니다.
- 부모 자식 간 거래에 적용할 경우 자녀의 소득 능력, 자금 출처, 이자소득세 신고 내역을 국세청이 정밀 검증하므로 사전 전문가 검토가 필수입니다.
최근 이재명 대통령의 분당 아파트 매각 과정에서 등장한 '17억 7천만 원 근저당'과 '셀러 파이낸싱(매도자 금융)' 거래 방식이 세무 업계에서 커다란 화제가 되고 있습니다. 대출 규제로 초고가 주택 잔금 치르기가 어려워지자 매도자가 직접 자금을 융통해준 거래인데, 비판이 일자 매도자 측은 "이자를 받지 않겠다"고 밝혔습니다. 하지만 세금의 세계에서는 이자를 받지 않는 무이자 거래라도 결코 공짜가 아니며, 세법상 적정 이자율과의 차액에 대해 매수자에게 증여세가 과세됩니다.
셀러 파이낸싱의 구조: 잔금 유예와 근저당 설정의 메커니즘
셀러 파이낸싱은 초고가 주택 시장에서 시중은행의 대출 규제 한계를 우회하고자 매도자가 매수자에게 사적으로 자금을 빌려주는 거래 방식입니다. 이번 분당 아파트 매매 사례를 보면, 29억 원 상당의 아파트를 매각하면서 매수자로부터 현금으로 약 14억 원 남짓만 수령하고, 남은 미수 잔금에 대해 등기부등본상 17억 7,000만 원의 근저당권을 설정했습니다.
등기부상 근저당 금액은 실제 빌려준 원금 그대로가 아니라, 향후 발생할 이자와 연체 리스크를 감안해 원금의 통상 120% 수준(채권최고액)으로 설정됩니다. 이를 거꾸로 계산하면 실제 유예된 미수 잔금은 약 14억 7,500만 원 수준이며, 매도자는 집값의 절반가량을 매수자에게 외상으로 깔아준 셈이 됩니다.
부동산 불로소득을 강력히 비판해 온 대통령의 행보와 최근 논란이 된 셀러 파이낸싱 거래의 간극을 세법 관점에서 짚어봅니다.
'무이자' 선언의 세법상 함정: 적정 이자 연 4.6%와 증여세 과세
매도자가 사금융 이자 수취 논란을 피하고자 무이자로 돈을 빌려주겠다고 선언하더라도, 세법은 이를 단순한 선의로 보지 않습니다. 상속세 및 증여세법에 따르면 타인으로부터 무상으로 자금을 대여받은 경우, 세법상 당사자 간 적정 이자율인 연 4.6%에 해당하는 이자 상당액을 이익으로 보아 증여세를 과세합니다.
미수 잔금 14억 7,500만 원을 기준으로 연 4.6%의 적정 이자를 산출하면 연간 6,785만 원(월 약 565만 원)에 달합니다. 매도자가 이 이자를 수령하지 않는 순간, 매수자는 매년 6,785만 원 상당의 증여 이익을 얻은 것으로 평가되어 연간 증여재산가액이 비과세 기준(1,000만 원)을 크게 초과하게 됩니다. 결국 매수자는 매년 이 증여 이익에 대해 증여세를 성실히 신고하고 납부해야만 국세청의 세무조사 리스크를 피할 수 있습니다.
부모 자식 간 근저당 매도, 일반인이 본뜨면 일어나는 일
대통령 거래가 세무적으로 합법성을 인정받았다고 해서, 이를 일반 납세자나 특히 부모 자식 간(특수관계인) 거래에 그대로 적용하는 것은 매우 위험합니다. 국세청은 특수관계인 간의 근저당 대여 거래를 표면적 매매를 가장한 실질적 증여로 의심하고 매우 엄격한 검증 잣대를 대기 때문입니다.
만약 부모가 30억 원짜리 아파트를 자녀에게 매도하면서 현금 10억 원만 받고 20억 원에 대해 근저당을 설정해 자금을 대여해 준다면, 국세청은 다음 세 가지를 집중적으로 들여다봅니다.
첫째, 자녀가 지급한 현금 10억 원의 자금 출처와 향후 대여금 원리금을 상환할 실제 소득 능력이 있는지 검증합니다.
둘째, 세법상 적정 이자(연 4.6%)를 자녀가 부모에게 실제 계좌 이체로 정기 지급했는지 실질 자금 흐름을 추적합니다.
셋째, 이자를 수령한 부모가 이를 이자소득세로 성실히 신고·납부했는지 확인합니다. 이 중 단 한 가지라도 증빙이 부실하거나 이자 지급이 끊기면 거래 전체가 부인되어 수억 원의 증여세와 가산세 폭탄을 맞게 됩니다.
셀러 파이낸싱의 한계와 일반 납세자가 알아야 할 결론
셀러 파이낸싱은 당장 잔금을 전액 회수하지 못하더라도 별도의 안정적인 주거지와 정기적인 현금 흐름이 보장되는 극히 일부 매도자만 실행할 수 있는 구조적 한계가 존재합니다. 일반 납세자는 해당 잔금을 회수해 다음 주택 잔금을 치러야 하므로 현실적으로 적용하기 어렵습니다.
오늘 내용 한 줄로 설명하면, 세금의 세계에서는 안 받는 것도 공짜가 아니며 결국 자금 흐름이 증거입니다. 합법적 테두리 내의 거래라 할지라도 무이자 대여에 따른 매년의 증여세 신고 의무와 특수관계인 과세 리스크를 간과해서는 안 됩니다. 가족 간 부동산 거래나 자금 융통을 고민 중이시라면, 실행 전 전문가와 반드시 사전에 검토하셔야 합니다.
FAQ
매도자가 잔금을 빌려주는 '셀러 파이낸싱' 거래 자체는 불법인가요?
불법이 아닌 법적으로 가능한 정상적인 거래입니다. 다만, 시중은행 대출 규제를 우회해 사적으로 잔금을 대여해 주는 형태이므로, 세법상 이자 수취 여부에 따른 소득세 및 증여세 이슈를 철저히 관리해야 합니다.
무이자로 돈을 빌려주면 왜 매수자가 증여세를 내야 하나요?
상속세 및 증여세법에서는 타인에게 무상으로 돈을 빌린 경우 연 4.6%의 적정 이자 상당액을 이익으로 평가합니다. 이 이익이 연간 1,000만 원을 초과하면 무상 대여에 따른 증여로 보아 매수자에게 증여세가 과세됩니다.
부모 자식 간에 아파트를 매매하면서 잔금에 근저당을 설정해도 국세청에 적발되지 않나요?
거래 자체를 부인하지는 않지만, 국세청은 특수관계인 거래에 대해 자녀의 자금 출처, 소득 능력, 실제 이자 지급 내역 및 부모의 이자소득세 신고 여부를 엄격하게 추적합니다. 이자 지급 증빙이 부실하면 즉시 편법 증여로 판단되어 증여세가 추징됩니다.
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