- 대출 규제로 은행 활용이 막힌 고가 주택 시장에서 매도자가 은행 역할을 대신하는 '매도자 근저당(셀러 파이낸싱)' 거래 방식이 부각되고 있습니다.
- 매수자는 적은 현금으로 레버리지 투자를 진행하고 매도자는 정기적인 이자 수익을 얻지만, 만기 상환 불능과 시세 하락이라는 구조적 위험이 존재합니다.
- 특히 양도세 신고 시점, 이자소득세 신고, 특수관계인 간 증여세 문제 등 세법상 실질과세 원칙에 따른 사전 세무 검토가 필요합니다.
33억 원짜리 아파트를 사고 싶은데 통장에 현금이 8억 원뿐이고 은행 대출마저 막혔다면 일반적인 거래는 어렵습니다. 하지만 최근 고가 주택 시장에서는 은행 대출을 단 1원도 받지 않고 등기를 넘기는 매매 방식이 주목받고 있습니다. 바로 매도자가 은행 역할을 대신해 잔금을 빌려주는 '매도자 근저당(셀러 파이낸싱)' 구조입니다.
정부의 대출 규제가 DSR과 한도 제한으로 실수요자의 발을 묶자, 시장은 사적 계약을 활용한 우회로를 찾았습니다. 매도자 근저당 거래는 매수자에게 고가 자산 매수의 길을 열어주고 매도자에게는 매달 정기적인 이자 수입을 안겨주지만, 세무적 실질과 계약 구조를 철저히 검토하지 않으면 수억 원대의 세금 폭탄이나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.
대출 규제가 촘촘해지면서 은행의 도움 없이 매도자가 직접 자금을 빌려주는 방식이 대안으로 떠오르고 있습니다.
은행 없이 33억 아파트 등기 치는 5단계 매매 구조
셀러 파이낸싱의 본질은 명확합니다. 금융기관의 대출 심사와 규제를 거치지 않고, 집을 파는 사람과 사는 사람이 직접 채권자와 채무자 관계를 맺는 구조입니다. 이 거래는 크게 5단계 메커니즘으로 진행됩니다.
첫째, 매수자는 보유한 현금(예: 8억 원)을 매도자에게 잔금 일부로 납부합니다. 둘째, 부족한 잔금(25억 원)은 매도자가 즉시 받지 않고 매수자에게 빌려준 것으로 합의합니다. 셋째, 부동산 소유권 이전 등기를 완료해 등기부등본 갑구의 소유자를 매수자로 변경합니다.
넷째, 등기부등본 을구에 매도자 명의로 채권최고액(예: 25억 원 이상)을 설정한 근저당권을 기재합니다. 다섯째, 매수자는 약정한 금리에 맞춰 매달 이자를 매도자 계좌로 직접 입금합니다. 법적으로는 잔금을 분할해 지급받는 매매 방식일 뿐이어서 은행 심사나 DSR 한도 규제를 받지 않습니다.
월 1천만 원 이자를 내고도 거래가 성립하는 이유
33억 원짜리 아파트를 현금 8억 원과 근저당 25억 원(연 5% 금리 가정)으로 매수하면, 매수자가 부담할 이자는 연 1억 2,500만 원으로 한 달에 약 1,000만 원에 이릅니다. 매수자 입장에서 결코 적은 금액이 아님에도 이 거래를 선택하는 이유는 자산 가치 상승에 따른 레버리지 수익 기대감 때문입니다.
해당 아파트 가격이 연 5%만 올라도 1년에 1억 6,500만 원의 자산 가치가 증가합니다. 지출하는 연간 이자(1억 2,500만 원)보다 집값 상승폭이 크다면 매수자에게 이익이 되는 셈입니다. 반대로 매도자는 집을 판 뒤 현금 8억 원을 확보하는 동시에 매달 1,000만 원이라는 안정적인 현금 흐름을 만듭니다. 여기에 자신이 오랫동안 살며 시세와 상태를 잘 아는 부동산을 담보로 잡는다는 안전장치까지 확보하게 됩니다.
셀러 파이낸싱을 위협하는 3가지 핵심 리스크
겉보기에는 매도자와 매수자 모두에게 이득처럼 보이는 이 구조 역시 명확한 한계와 위험 요소를 지니고 있습니다.
- 만기 원금 상환 불능 위험: 보통 이 구조는 원금 상환 없이 이자만 내다가 2~3년 뒤 만기에 원금을 일시 상환하는 조건으로 체결됩니다. 만기 시점에 매수자가 자금을 마련하지 못하면 집이 경매에 넘어갈 수 있습니다. 이를 막으려면 계약 시 만기를 5년 이상으로 설정하거나 분할 상환 조항, 연장 옵션(금리 1%p 가산 조건 등)을 미리 명시해 만기 절벽을 계단식 상환 구조로 전환해야 합니다.
- 부동산 가격 하락 위험: 아파트 시세가 채권 금액 이하로 떨어지면 매도자는 원금을 회수하기 어려워집니다. 33억 원 아파트에 25억 원 채권을 설정하면 초기 LTV가 약 75%에 달해 완충 지대가 좁습니다. 따라서 LTV 기준을 60~65% 수준으로 낮추고, 시세 하락 시 추가 현금이나 다른 부동산을 담보로 제공하는 마진콜 성격의 추가 담보 제공 조항을 계약서에 명시해야 합니다.
- 사적 계약의 법적 분쟁 위험: 은행과 달리 사적 거래는 표준 약관이 없어 계약서가 부실할 수 있습니다. 지연 이자율, 기한이익 상실 조항(이체 지연 시 즉시 경매 청구권), 사전 동의 없는 재매도 금지 조항 등을 명확히 작성한 후 공증을 받아두어야 소송 절차 없이 즉시 강제집행이 가능합니다.
계약서로도 막을 수 없는 결정적 세무 리스크
셀러 파이낸싱에서 가장 경계해야 할 부분은 계약서 조항만으로 국세청의 과세망을 벗어날 수 없다는 점입니다. 세법은 형식적인 계약 문구가 아니라 실질 자금 흐름과 원칙을 바탕으로 과세 여부를 판단합니다.
직거래 방식의 셀러 파이낸싱은 계약 조건에 따라 세무 리스크가 크게 갈릴 수 있어 전문가의 검토가 필수적입니다.
첫째, 매도자는 잔금을 나중에 분할 수령하더라도 소유권 이전 등기 접수일을 기준으로 양도소득세를 신고·납부해야 합니다. 잔금을 다 받지 않은 상태에서도 거액의 양도세를 즉시 납부해야 하는 자금 부담이 발생할 수 있습니다.
둘째, 매도자가 매달 수령하는 이자는 소득세법상 이자소득에 해당해 반드시 이자소득세를 신고해야 합니다. 매수자 역시 초기 현금(8억 원)에 대한 자금 출처 조사에 대비해 증빙 자료를 철저히 마련해야 합니다.
셋째, 거래 당사자가 친인척 등 특수관계인인 경우 세법상 적정 이자율인 연 4.6%보다 낮게 설정하거나 무이자 거래를 하면 그 차액이 증여세 과세 대상이 됩니다. 계약서에 연 5%로 작성했더라도 실제 통장으로 주고받은 이자 자금 흐름이 입증되지 않으면 국세청은 이를 인정하지 않습니다.
결국 자금 흐름이 증거다: 전문가 사전 검토의 중요성
정부의 촘촘한 대출 규제도 거래를 원하는 매수자와 매도자의 수요를 완전히 차단하지는 못합니다. 셀러 파이낸싱은 민법상 사적 계약을 활용하는 우회적인 방법일 뿐 불법 거래가 아닙니다. 다만 대출 규제를 피했다고 해서 세무 및 법률 리스크까지 저절로 해결되는 것은 아닙니다.
오늘 내용을 요약하자면, 매도자 근저당은 대출 규제를 우회하는 강력한 레버리지 수단이지만, 결국 실제 돈이 오간 자금 흐름만이 국세청과의 분쟁에서 유일한 증거가 됩니다.
계약서 문구 한 줄과 세무 신고 시점에 따라 수억 원의 가산세나 세금 폭탄이 좌우될 수 있습니다. 얼마 안 되는 전문가 상담 비용을 아끼려다 더 큰 손실을 보지 마시고, 거래를 진행하기 전 전문가와 함께 세무·법률 리스크를 철저히 검토해 보시기 바랍니다. 구독자분들 모두 철저한 위험 관리 속에서 안전하게 내집마련을 이루시고 부자 되시기를 항상 기원합니다.
FAQ
매도자 근저당 거래 시 양도소득세는 잔금을 다 받은 후에 내나요?
아닙니다. 양도소득세는 잔금 정산이 완료되지 않았더라도 소유권 이전 등기 접수일을 기준으로 신고 및 납부 의무가 발생합니다. 따라서 매도자는 잔금 회수 일정과 별개로 양도세를 납부할 현금 대책을 미리 마련해야 합니다.
부모 자식 간 거래에서 셀러 파이낸싱을 활용할 때 이자는 얼마로 설정해야 하나요?
특수관계자 간 거래의 경우 세법상 적정 이자율인 연 4.6% 이상으로 이자를 실제로 지급해야 합니다. 무이자로 거래하거나 4.6%보다 현저히 낮은 이율을 적용할 경우 세법상 이자 차액이 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다.
계약서에 이자를 연 5%로 적어두기만 하면 세무조사를 피할 수 있나요?
아닙니다. 국세청은 서류상의 계약서 문구보다 '실질 자금 흐름'을 우선으로 봅니다. 약정된 날짜에 매수자의 계좌에서 매도자의 계좌로 이자가 실제로 입금된 통장 거래 내역이 입증되어야 이자 거래로 인정받을 수 있습니다.
매수자가 이자를 제때 내지 않거나 만기에 잔금을 안 갚으면 어떻게 되나요?
계약 작성 시 지연 이자율과 기한이익 상실 조항을 넣고 이를 '공정증서(공증)'로 남겨두어야 합니다. 공증을 받아두면 별도의 민사 소송 절차를 거치지 않고 즉시 부동산 경매 등 강제집행을 진행할 수 있습니다.
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