- 2030년까지 서울 중심 업무 지구(CBD)에 63빌딩 20개 규모인 100만 평의 신규 오피스가 공급되어, 대규모 공실과 실질 임대료 하락 우려가 커지고 있습니다.
- 신축 프라임 빌딩으로 임차인이 쏠리는 동안 낡은 중소형 빌딩은 공실 위기에 처하면서, 뉴욕처럼 노후 오피스를 주거용으로 전환하는 '오피스 컨버전' 논의가 주목받고 있습니다.
- 서울 도심 공간을 주택으로 전환해 주택난을 해결하려면 경직된 용적률 완화와 함께 다주택·임대사업자에 대한 세제 중과 등 제도적 걸림돌을 선제적으로 개편해야 합니다.
서울 도심 한복판에 63빌딩 20개 분량에 달하는 약 100만 평의 신규 오피스가 쏟아집니다. 광화문과 을지로를 중심으로 대규모 도시정비사업이 마무리되는 2030년을 전후해 심각한 공급 과잉과 공실 대란이 예고된 상황입니다. 신축 프라임급 빌딩은 우량 임차인을 흡수하겠지만, 그 여파로 주변의 오래된 중소형 빌딩들은 대거 비어갈 위험이 큽니다.
흥미로운 점은 이 수많은 오피스를 지을 수 있었던 원동력이 과감한 용적률 상향이었다는 사실입니다. 이제는 남아도는 도심 오피스를 주거용으로 바꾸는 '오피스 컨버전(Office Conversion)'과 유연한 도심 공간 활용을 서울 주택난 해결의 현실적인 대안으로 적극 검토해야 할 시점입니다.
서울 도심 오피스, 2030년 대규모 공급 과잉에 직면하다
부동산 시장에서는 서울의 핵심 업무 지구를 보통 세 곳으로 구분합니다. 종로·광화문·을지로 일대의 전통적 중심지인 CBD, 여의도권인 YBD, 강남 테헤란로 중심의 GBD입니다. 최근에는 판교(PBD)나 마곡(MBD) 같은 서브 마켓도 확장되는 추세입니다. 이 중에서도 가장 유서 깊은 CBD 지역에 전례 없는 오피스 물량이 집중되고 있습니다.
겉으로 보이는 오피스 매매 가격 지수는 2022년 이후 제자리걸음을 하고 있고, 표면적인 명목 임대료는 물가상승률 연동 계약 덕에 소폭 상승하는 것처럼 보입니다. 하지만 실제 시장의 온도는 전혀 다릅니다.
2030년을 전후해 급증할 것으로 예상되는 서울 주요 권역의 신규 오피스 공급 물량을 한눈에 보여줍니다.
핵심은 임대인이 임차인을 유치하기 위해 제공하는 무상 임대 기간, 즉 '렌트프리(Rent-Free)'가 가파르게 늘고 있다는 점입니다. 렌트프리가 최소 2~3개월에서 길게는 5개월 이상까지 늘어나면서, 이를 반영한 실질 임대료는 이미 마이너스 구간으로 돌아섰습니다.
신축 쏠림과 중소형 빌딩의 연쇄 공실 위험
오피스 시장에서 나타나는 가장 명확한 흐름은 바로 '플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality)', 즉 우량한 신축 빌딩으로의 쏠림 현상입니다. 대기업이나 우량 임차인들은 렌트프리 혜택을 받으며 입지 좋고 쾌적한 신축 프라임 빌딩으로 이동합니다.
문제는 그 뒤에 남겨진 오래된 중소형 빌딩들입니다. 2031년까지 CBD 지역에만 연면적 100만 평 규모 오피스가 대거 공급되며, 특히 3만 평 이상의 프라임급 빌딩이 대량 공급됩니다. 신축 대형 빌딩들은 시간이 걸리더라도 임차인을 채우겠지만, 주변의 B·C급 중소형 오피스는 대규모 공실 사태를 피하기 어렵습니다.
2026년부터 2031년 사이에 대규모로 준공을 앞둔 오피스 빌딩들의 공급 현황입니다.
을지로와 종로 일대의 수많은 오래된 상가와 중소형 빌딩들은 이미 공실률이 높아지는 추세입니다. 2028년에서 2030년 사이 대형 빌딩들이 한꺼번에 준공되면 도심 한복판에 불 꺼진 '유령 빌딩'이 늘어날 위험이 커지고 있습니다.
종로·을지로에 100만 평이 쏟아지게 된 배경
그렇다면 어떻게 서울 한복판에 63빌딩 20개 규모의 오피스를 지을 수 있었을까요? 핵심은 바로 용적률 인센티브에 있었습니다.
서울시는 종로와 을지로 등 중심상업지역의 재개발을 추진하며 기존 300% 안팎이던 용적률을 1,000% 이상으로 파격 상향했습니다. 50층이 넘는 거대한 빌딩을 지을 수 있도록 사업성을 열어주자, 금융기관과 시행사가 결합한 프로젝트 금융투자회사(PFV)들이 대거 참여하며 정비사업이 급물살을 탔습니다.
반면 아파트 재건축에는 용적률을 조금만 올려주어도 임대주택 기부채납이나 온갖 규제가 붙는 데 비해, 오피스 빌딩에는 비교적 단조롭고 경직된 기준만 적용되었습니다. 대가로 받은 것은 대부분 빌딩 앞마당에 조성된 소규모 '공개공지'나 조형물 정도였습니다. 이 막대한 개발 용적률을 주거 시설이나 복합 공간으로 다변화하지 못하고 오피스로만 몰아준 결과가 지금의 공급 과잉으로 돌아온 셈입니다.
뉴욕의 오피스 컨버전과 서울 도심 재개발의 명암
우리보다 먼저 도심 오피스 공실난을 겪은 뉴욕은 전혀 다른 길을 택했습니다. 코로나19 이후 오피스 공실률이 20% 가까이 치솟고 도심 침체가 심화하자, 뉴욕시는 낡은 오피스를 주거 시설로 바꾸는 '오피스 컨버전'을 강력하게 추진했습니다.
미국에서는 오피스 공실 문제를 해결하기 위해 기존 사무용 건물을 주거용 등으로 바꾸는 컨버전 프로젝트가 2027년을 기점으로 급격히 늘어날 전망입니다.
뉴욕의 '시티 오브 예스(City of Yes)' 정책은 주택 공급을 늘리기 위해 행정 절차를 대폭 완화했습니다. 1990년 이전에 지어진 오피스까지 전환 대상을 확대하고 재산세 감면 혜택을 제공했습니다. 또 세제 인센티브를 통해 저렴한 임대주택(Affordable Housing)으로 전환 공급하도록 유도했습니다.
실제로 맨해튼에서는 약 30만 평 규모의 오피스가 주거 시설로 전환되고 있습니다. 과거 JP모건 체이스가 사용했던 노후 건물이나 워터 스트리트 일대의 오래된 오피스들이 1인 가구를 위한 스튜디오, 고급 레지던스, 공유 주거 등 다양한 주택으로 탈바꿈하는 중입니다.
한계와 과제: 바닥 난방부터 세제·용적률 규제까지
그렇다면 서울에서도 낡은 오피스를 바로 아파트나 주택으로 바꿀 수 있을까요? 현실적인 장벽과 넘어야 할 과제들이 분명 존재합니다.
첫째는 건축 기술적 한계입니다. 오피스 빌딩은 건물 중앙에 엘리베이터와 화장실, 배관이 집중된 코어(Core) 구조를 띱니다. 이를 개별 주거 유닛으로 쪼개려면 배관을 재배치하고 채광을 위해 건물 가운데를 뚫어야 하는 등 대공사가 필요합니다. 특히 한국은 바닥 난방과 환기 기준이 까다로워 전환 비용이 커집니다.
뉴욕 등 해외에서는 도심 내 오피스 건물의 깊은 구조적 한계를 극복하기 위해 공간을 재구성하는 다양한 건축적 기법을 동원하고 있습니다.
둘째는 제도와 세제 장벽입니다. 민간 기업이나 임대사업자가 낡은 오피스를 사들여 주거용으로 운영하려 해도, 종합부동산세 부담과 다주택자 중과세 규제에 가로막힙니다. 또한 법정 주차대수 기준이 지나치게 엄격해 지하를 깊게 파기 어려운 구도심 빌딩의 주거 전환을 어렵게 만듭니다.
서울 주택난 해소를 위해 무엇을 준비해야 하는가
결국 핵심은 공간 활용의 유연성입니다. 서울 도심 상업지역에는 용적률 1,000%를 과감히 허용해 100만 평의 오피스를 만들어냈으면서, 주거지역은 1종·2종·3종으로 촘촘히 묶어 용적률 200~250%로 제한하는 경직된 틀을 깨야 합니다.
수요가 몰리는 도심 한복판에는 아파트뿐만 아니라 오피스텔, 민간 임대주택, 청년 기숙사형 공유 주거 등 다양한 형태의 주택이 공급되어야 합니다. 주차장 규제를 완화하고, 기업형 임대사업자가 도심 노후 공간을 주거로 리모델링할 수 있도록 종부세 및 세제 중과 제도를 합리적으로 정비해야 합니다.
FAQ
오피스 컨버전이란 정확히 무엇인가요?
도심 내 공실률이 높고 낡은 사무용 빌딩의 내부 구조를 개조해 아파트, 주거용 레지던스, 임대주택 등 주거 시설로 용도를 전환하는 도시 재개발 방식을 뜻합니다.
신축 오피스가 늘어나는데 왜 주변 중소형 빌딩이 위험해지나요?
우량 기업 임차인들이 렌트프리 등 혜택을 제공하는 대형 신축 프라임 빌딩으로 이동하는 '플라이트 투 퀄리티' 현상이 나타나면서, 입지와 시설 경쟁력이 떨어지는 주변 중소형 오피스의 공실률이 급증하기 때문입니다.
한국에서 낡은 오피스를 주택으로 바꾸기 어려운 법적·기술적 이유는 무엇인가요?
기술적으로는 배관 재배치, 채광 확보, 바닥 난방 설치 및 주차장 확보 문제가 걸림돌이 되며, 제도적으로는 엄격한 법정 주차대수 규제와 법인 임대사업자에 대한 다주택자 세금 중과(종부세 등)가 주요 장애요인으로 작용합니다.
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