- 기존 중소형 모텔과 다세대 주택이 화려한 인테리어 대신 디테일한 객실 콘텐츠와 무인관제 IT 솔루션을 결합하며 고수익 자산으로 탈바꿈하고 있습니다.
- 서울의 외국인 관광객 급증 및 코로나 시기 호텔 폐업과 지방의 모텔 절대 수 감소가 맞물려 중소형 숙박업 전반의 가동률과 수익성이 높아지고 있습니다.
- 다가구 주택의 호스텔 용도변경 시 높은 수익을 기대할 수 있지만, 접도 요건과 소방 시설 등 엄격한 인허가 조건과 이원화된 규제 체계를 사전 점검해야 합니다.
부동산 투자전문가 출신 창업자가 개인 투자로 모텔을 매수한 뒤 극심한 운영난을 겪고 나서, 낡고 슬럼화된 중소형 숙박 시설을 혁신해 매출을 수배로 늘리는 밸류체인 비즈니스가 눈길을 끌고 있습니다. 서울의 관광객 폭증과 지방의 모텔 공급 감소가 맞물리면서, 단순 임대 수익에 의존하던 중소형 부동산이 전문적인 공간 기획과 IT 기반 운영을 결합한 고수익 공간 사업으로 빠르게 전환되는 흐름입니다.
1. 지금 숙박 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는가
흔히 도심 역세권 올드타운에서 보던 낡은 모텔이나 공실로 고민하던 다가구 주택들이 최근 완전히 새로운 모습으로 탈바꿈하고 있습니다. 과거 펀드매니저로 일했던 김준하 대표는 2018년 개인 투자로 모텔을 구입했다가 시공사의 기습 폐업, 잦은 직원 이탈, 불법체류자 채용 이슈 같은 극심한 운영난을 겪었습니다. 이에 믿을 만한 전문 운영사를 직접 찾아 나서다, 관련 전문 인력들을 모아 2021년 '더휴식'을 설립하고 '아늑' 브랜드를 선보이며 시장 혁신에 착수했습니다.
현재 이 시장은 단순히 건물을 리모델링하는 수준을 넘어섰습니다. 기획과 컨설팅부터 시공, 무인 관제 IT 솔루션, 위탁 운영까지 일체화된 종합 밸류체인 사업으로 진화한 것입니다. 더휴식 단일 기업 기준으로만 시공 누적 100개 이상, 위탁 운영 300개 이상, 관리 객실 13,000개를 이미 돌파했습니다. 자산가와 건물주들 사이에서 낡은 모텔을 매수하거나 소유 주택을 숙박 시설로 리노베이션하려는 수요가 폭발적으로 증가한 영향입니다.
기존 모텔의 고정관념을 깨고 깔끔하고 세련된 공간 기획으로 젊은 층에게 새로운 경험을 제공하고 있습니다.
2. 왜 이 공간 운용 변화에 주목해야 하는가
왜 갑자기 중소형 숙박 부동산으로 돈과 사람이 몰릴까요? 핵심은 일반 상업용 꼬마빌딩의 임대 수익률 한계와 숙박 공간의 압도적인 현금 창출력 차이에 있습니다. 서울과 수도권의 일반 꼬마빌딩 상가 임대 수익률은 연 1~2% 수준에 불과해 대출 이자조차 감당하기 어렵지만, 효율적으로 리모델링을 거친 중소형 숙박 시설은 두 자릿수 이상의 수익률을 냅니다.
숙박업은 기본적으로 일 단위, 시간 단위로 공간을 분할해 판매하는 구조입니다. 예컨대 월세 70만 원 선이던 오피스텔 규모의 객실이라도 대실과 숙박을 효율적으로 가동하면 하루 10만 원, 월 가동률 80% 기준 월 240만 원의 매출 창출이 가능합니다. 인건비와 관리비를 차감하더라도 순수익 측면에서 단순 임대업과는 비할 바 없는 수치를 기록합니다. 자산 가격 상승만 기대하며 버티던 기존 부동산 시장이 '공간을 직접 운영해 cash flow를 극대화하는' 고도화된 공간 사업으로 이동했음을 보여줍니다.
3. 중소형 숙박 시장을 움직이는 핵심 동인
구체적으로 어떤 원리로 매출을 높이고 비용을 낮추는 걸까요? 첫째는 기존 통념을 깨트린 콘텐츠 중심의 공간 기획입니다. 과거 모텔들은 화려한 네온사인과 과도한 인테리어에 거액의 시공비를 투입하곤 했습니다. 반면 아늑 브랜드는 외장과 마감의 힘을 빼고 주거공간처럼 깔끔한 도배와 바닥 처리에 집중해 시공비를 대폭 절감했습니다. 그리고 절약한 비용으로 객실 내부에 다도, 요가, 영화 관람, 고급 헤어드라이어 같은 20~30대 타깃 맞춤형 콘텐츠를 배치했습니다. 그 결과 과도한 인테리어 비용 없이도 객단가를 5,000원에서 1만 원 이상 더 높게 받으며 안정적인 가동률을 확보했습니다.
둘째는 인건비를 획기적으로 낮춘 무인관제 IT 솔루션입니다. 이용객이 적은 야간 시간대라도 에어컨이나 TV 문의 응대 등을 위해 인력을 상주시키면 월 200만 원 이상의 인건비가 고정적으로 발생합니다. 이를 중앙 관제실 원격 응대, 키오스크 신분증 확인, 화재 감지 시스템으로 일괄 대체해 고정 운영비를 크게 절감한 것입니다.
수요자의 눈높이에 맞춰 공간의 가치를 어떻게 전달할지가 숙박업의 성패를 가릅니다.
셋째는 서울과 지방의 독특한 수급 불균형 구조입니다. 서울은 코로나19 여파로 대형 호텔들이 줄지어 문을 닫아 숙박 공급이 대폭 줄어든 반면, 외국인 관광객은 지난해 1,900만 명, 올해 2,300만 명 수준으로 급증했습니다. 지방 역시 구도심 재개발 등으로 모텔 수가 10년 전 3만 개에서 2만 개 초반으로 줄어 공급이 감소했지만, 미혼율 증가와 로컬 출장, 관광 수요가 하한선을 받쳐주는 중입니다. 서울과 지방 모두 공급 대비 수요가 우위를 점하는 환경이 형성된 셈입니다.
외국인 관광객의 급격한 증가와 대형 숙박 시설의 폐업이 맞물리면서 서울의 숙박 시장은 새로운 국면을 맞이하고 있습니다.
4. 누가 영향을 받고 실제 현장은 어떻게 달라지는가
이 같은 구조적 변화 속에서 가장 현저한 수혜를 얻는 주체는 공실로 고민하던 노후 건물주와 실질 수익률을 추구하는 부동산 투자자들입니다. 특히 최근에는 다세대·다가구 주택을 통건물 형태의 호스텔(관광숙박시설)로 용도변경하는 방식이 대표적인 성공 방정식으로 부각되고 있습니다.
실제로 강남구 18실 규모 다세대 건물의 사례를 보면, 과거 원룸 임대로 월 2,000만 원 내외 수입을 올리던 공간이었습니다. 이를 호스텔로 통건물 용도변경한 뒤 성형관광 외국인 장기 숙박과 가족 단위 관광객을 유치하며 객실당 35만~40만 원 선의 가치를 창출했고, 지난달 매출 1억 2,000만 원을 기록했습니다. 무인 및 외주 관리 체계를 적용해 매출 대비 영업이익률도 약 60%에 달합니다. 35억 원 안팎의 자금을 투입해 강남 한복판에서 10% 이상의 순수익률을 내는 반전을 이끌어낸 셈입니다.
5. 규제 완화와 앞으로 관전해야 할 포인트
숙박 공간 사업에 새로운 기회가 열리고 있으나 사업 진입 전 반드시 확인해야 할 장벽 역시 명확합니다. 무엇보다 까다로운 용도변경 인허가 조건 충족이 선행되어야 합니다. 주택이나 일반 건물을 호스텔로 변경하려면 기본적으로 폭 8m 이상 도로(강남구 등 일부 지자체 조례 적용 시 4m 이상)에 접하는 접도 요건을 충족해야 합니다. 아울러 인접 대지 경계선과의 거리, 학교 경계선 50m 이내 절대보호구역 저촉 여부, 피난 동선 확보 및 스프링클러 설치 같은 소방 규제를 엄격하게 충족해야 합니다.
아울러 숙박업계의 숙원이었던 규제 이원화 해소 움직임도 눈여겨봐야 합니다. 기존에는 모텔이 공중위생관리법(보건복지부/위생과)에 따른 '일반숙박시설'로, 호텔·호스텔은 관광진흥법(문화체육관광부)상 '관광숙박시설'로 분리되어 있었습니다. 이 구조 탓에 일반 모텔은 외국인 인력 고용이나 관광진흥기금 저리 대출 지원 대상에서 제외되는 불이익을 감수해야 했습니다. 최근 정부 차원에서 이 규제 체계를 문체부 중심 통합 관리 체계로 개편하는 논의가 진행 중이므로, 제도적 지원이 확대된다면 중소형 숙박 시설의 자산 가치 재평가도 속도를 낼 전망입니다.
FAQ
일반 모텔과 호스텔(관광숙박시설)은 법적으로 어떻게 다른가요?
모텔은 공중위생관리법의 적용을 받는 '일반숙박시설'로 지자체 위생과에서 관리하고, 호스텔은 관광진흥법 적용을 받는 '관광숙박시설'로 문화체육관광부가 관할합니다. 이러한 법적 분류에 따라 외국인 고용 비자 발급 범위나 관광진흥기금 저리 대출 지원 여부 등에 차이가 생깁니다.
다가구 주택이나 상가 건물을 호스텔로 용도변경하기 위한 핵심 조건은 무엇인가요?
기본적으로 건물이 폭 8m 이상의 도로(지자체 조례에 따라 4m 이상)에 접해야 하는 접도 요건을 충족해야 합니다. 아울러 학교 경계선과의 거리(50m 이내 불가, 200m 이내 심의 필요), 스프링클러 설치 및 피난 동선 확보 같은 소방 인허가 조건을 모두 통과해야 합니다.
모텔 리모델링 시 화려한 인테리어보다 방 안의 콘텐츠가 중요한 이유는 무엇인가요?
20~30대 주 고객층은 과도한 네온사인이나 고가의 장식보다 깔끔한 마감과 실용적인 경험을 선호합니다. 도배와 도장으로 마감 비용을 아끼고, 그 비용을 다도, 요가, 영화 관람, 고급 가전 등 객실 내 차별화된 콘텐츠에 투입하는 것이 객단가 상승과 가동률 유지 측면에서 훨씬 유리합니다.
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