16
- 한남더힐의 최고 층수가 12층에 그친 이유는 공사비 문제가 아니라 1995년 남산 둘레에 그어진 엄격한 고도제한 때문입니다.
- 1994년 남산 경관을 가리던 외인아파트 폭파를 계기로 높이 36m 및 용적률 120% 제한이 적용되어 동마다 높이를 낮춘 저밀도 단지가 설계되었습니다.
- 반포대교 남단에서 남산 7부 능선을 가리지 않아야 하는 이 경관 기준은 현재 인근 한남동 재개발 구역들의 핵심 쟁점이 되고 있습니다.
서울 한남동의 한남더힐은 최고 거래가 190억 원을 기록하며 전국 최고가 아파트의 상징으로 자리 잡았습니다. 그런데 이 단지의 가장 높은 동은 고작 12층에서 멈춰 있고, 가장 낮은 동은 3층에 불과합니다. 단지 32개 동에 들어선 세대수도 600가구에 불과해 한 동당 평균 19가구 수준에 그칩니다.
최고가 아파트라는 명성과 달리 저층 위주로 설계된 이 단지에는 도시 풍경을 지키기 위한 남다른 이유가 숨어 있습니다.
사업성이 부족해서 낮게 지었을까요? 절대 아닙니다. 이 땅에는 결코 넘어서는 안 되는 물리적 기준선이 그어져 있었기 때문입니다. 이 모든 이야기는 30년 전 남산 중턱에서 일어난 한 사건에서 출발합니다.
왜 이 개념이 중요한가: 부수지 않으면 낮출 수 없는 도시의 높이
1972년 남산 중턱에 외국인이 거주하던 고층 남산 외인아파트 2개 동이 세워졌습니다. 산비탈에 높게 솟아오른 건물은 시간이 지나며 서울의 상징인 남산의 자연 경관을 가로막는 시각적 장벽이 되었습니다.
한번 올라간 콘크리트 건축물은 인위적으로 부수지 않는 한 스스로 낮아지지 않습니다. 결국 서울시는 1994년, 지은 지 22년 된 멀쩡한 외인아파트를 폭약으로 폭파 철거했습니다. 텔레비전 광고 한 편 길이도 안 되는 15초 만에 두 동이 각각 내려앉았습니다. 건물을 높여 채워 넣는 도시 개발 방식이 남산의 공공 경관을 파괴한다는 뼈아픈 교훈을 남긴 순간이었습니다.
남산을 가리며 우뚝 솟았던 외인아파트는 결국 도시 경관을 되찾기 위해 철거라는 비싼 대가를 치러야 했습니다.
남산 고도제한과 경관선: 무엇을 막기 위한 기준인가
폭파 이듬해인 1995년, 서울시는 도시 개발의 방향을 전면 재검토합니다. 무조건 높이 올려 밀도를 높이는 대신, 처음부터 건물의 높이 상한선을 묶어버리는 남산 최고고도지구 규제를 신설했습니다.
이때 지정된 면적만 축구장 330개가 넘는 240만㎡ 이상에 달했습니다. 기준은 엄격했습니다. 강 건너 반포대교 남단에서 바라보았을 때 남산의 꼭대기부터 7부 능선, 즉 남산 상위 30% 영역을 가리지 않아야 한다는 조망 보호선이 설정되었습니다. 이에 따라 한남동 옛 단국대학교 부지 일대에는 36m(해발고도 90m)라는 절대적인 높이 한계선이 그어졌습니다.
사람들이 오해하는 지점: 고도제한이 아파트에 미치는 영향
많은 사람이 고도제한을 단순히 층수만 낮추는 규제로 생각합니다. 하지만 실제 건축에서는 용적률(대지 면적 대비 지상 건축 연면적 비율)과 대지지분이라는 핵심 경제 지표로 직결됩니다.
일반적인 한남동 일대 재개발 구역들이 평균 220% 안팎의 용적률을 계획하는 반면, 한남더힐의 용적률은 120%에 불과합니다. 대지 면적 대비 건물 바닥 면적의 합을 1.2배밖에 올리지 못했다는 뜻입니다. 층수를 높이지 못해 세대수를 늘릴 수 없었고, 그 결과 한 세대가 점유하는 대지지분이 극단적으로 넓어지는 저밀도 고급 단지가 만들어졌습니다.
경관을 해치지 않기 위해 높이 제한을 엄격하게 지키며 설계된 주거 단지의 모습입니다.
한남더힐 설계와 인근 재개발 구역의 현실
한남더힐은 단국대가 이전한 뒤 남산 경관보호 구역의 경사 지형을 그대로 활용해 동마다 층수를 3층부터 12층까지 계단식으로 배치했습니다. 높이를 올리지 못한 제약을 단지 내 쾌적성과 프라이버시로 전환해 희소성을 극대화한 설계입니다.
반면 같은 남산 고도선에 묶여 있는 인근 한남동 재개발 구역들은 여전히 치열한 줄다리기를 이어가고 있습니다. 21층 이상의 설계를 추진하려는 조합 및 시공사와, 남산 7부 능선 조망을 사수하려는 인허가 관청의 입장이 맞서기 때문입니다. 서울시는 남산의 경관이 특정 단지의 사유물이 아닌 시민 모두의 공공재라는 원칙을 확고하게 유지하고 있습니다.
도시 경관 규제를 읽는 법
부지의 사업성과 미래 가치를 판단할 때는 법정 허용 용적률만 보아서는 안 됩니다. 주변 지형과의 관계 속에서 설정된 조망 사선과 고도 규제선을 반드시 함께 살펴야 합니다.
남산을 가렸던 고층 외인아파트가 폭파된 자리는 현재 식물원과 녹지로 환원되었고, 그 아래 엄격한 규제선에 맞춰 지어진 한남더힐은 독보적인 프리미엄 단지가 되었습니다. 자연 풍경을 침범하지 못하도록 강제한 규제선이 역설적으로 단지의 희소가치를 만들어낸 셈입니다. 한남더힐의 12층은 건축주의 자발적 선택이 아니라, 남산이 그어놓은 타협할 수 없는 선이 빚어낸 결과입니다.
FAQ
한남더힐은 왜 최고 12층까지만 지어졌나요?
1995년 도입된 남산 최고고도지구 규제 때문입니다. 반포대교 남단에서 남산 7부 능선을 가리지 않도록 한남더힐 부지 일대에 36m 높이 제한이 적용되어 최고 층수가 12층으로 제한되었습니다.
남산 외인아파트 폭파 사건과 한남더힐은 어떤 관계가 있나요?
1994년 남산 경관을 가로막던 외인아파트를 폭파 철거한 뒤, 서울시가 남산 둘레 240만㎡에 달하는 부지에 엄격한 높이 규제를 신설했습니다. 한남더힐은 바로 이 규제 기준선 아래에서 지어진 대표적인 단지입니다.
한남더힐의 용적률이 일반 재개발 단지보다 낮은 이유는 무엇인가요?
남산 경관보호 규제로 인해 높이와 층수가 엄격히 제한되었기 때문입니다. 인근 재개발 구역이 평균 220% 안팎을 계획하는 것과 달리 한남더힐은 약 120% 용적률로 설계되어 세대당 대지지분이 매우 넓어졌습니다.