- 캐나다 토론토, 밴쿠버 등 대도시 핵심지의 아파트와 콘도 가격이 2022년 고점 대비 크게 하락하며 부동산 시장이 침체에 빠졌습니다.
- 과거 이민자 급증을 예상해 지어진 투자용 소형 콘도들이 대거 완공되었으나, 고금리와 이민자 축소 정책으로 인해 수요를 찾지 못하고 미분양으로 쌓이고 있습니다.
- 시장이 가족 단위의 실수요자 중심으로 재편되었음에도 이들이 원하는 큰 주택은 부족해, 극심한 수요-공급 불일치가 장기화될 전망입니다.
여러분, 우리나라 부동산 시장을 보면 핵심지인 대도시 아파트값은 굳건하고 외곽부터 흔들린다는 게 상식처럼 통하죠? 그런데 우리와 비슷한 선진국 캐나다에서는 정반대의 현상이 벌어지고 있습니다. 캐나다의 '강남'이라 불릴 만한 토론토, 밴쿠버 같은 대도시 집값이 뚝뚝 떨어지고 있는 겁니다. 2022년에 정점을 찍은 후 시작된 하락세가 멈추지 않고 있습니다. 왜 그럴까요? 오늘 세상의 모든 지식 언더스탠딩에서는 캐나다 강남 집값이 왜 무너졌는지 그 핵심을 짚어보겠습니다.
대도시 핵심지부터 무너지는 캐나다 집값
캐나다 주택 시장은 지금 대도시에서는 가격이 하락하는 반면, 외곽이나 다른 지역은 오히려 호황을 누리는 기현상을 보이고 있습니다. 토론토 광역 전체의 모든 아파트와 콘도 가격 평균을 내보면, 2022년 최고점 대비 현재 대략 30% 정도 하락했습니다. 일부 투기 수요가 몰렸던 지역은 반토막, 즉 50% 이상 급락한 곳도 수두룩합니다.
G7 국가 중 캐나다의 실질 주택 가격은 코로나19 이후 급격히 상승했다가 최근 가파른 하락세를 보이고 있습니다.
사실 캐나다는 1985년 이후 G7 국가 중에서 물가 상승률을 반영한 실질 주택 가격이 가장 가파르게 오른 나라였습니다. 오죽하면 "전 세계 선진국 무주택자 중 캐나다 국민이 제일 서러울 것"이라는 우스갯소리가 나올 정도였죠. 특히 2020년부터 2022년 사이 2년 만에 무려 60%가 폭등했습니다. 그런데 영원할 것 같던 그 거품이 대도시를 중심으로 걷잡을 수 없이 꺼지고 있는 겁니다.
주식은 올라도 소비는 얼어붙는 '부의 효과' 상실
여기서 핵심이 뭐냐면, 이 현상이 중요한 이유는 단순히 집값 하락으로 끝나지 않고 경제 전반의 활력을 갉아먹고 있다는 점입니다. 최근 캐나다 증시는 역대급 호황을 맞으며 주가가 크게 올랐습니다. 보통 주식이 오르면 사람들의 지갑도 열리는 '부의 효과(Wealth Effect)'가 나타나야 정상입니다.
주식 시장은 호황을 누리고 있지만, 부동산 거품이 빠지면서 소비 심리가 살아나지 않는 캐나다의 경제 상황입니다.
하지만 캐나다 사람들은 지갑을 굳게 닫고 있습니다. 캐나다 가계 자산에서 주식이 차지하는 비중보다 주택이 차지하는 비중이 압도적으로 높기 때문입니다. 주식 계좌가 조금 붉게 물들어도, 내 전 재산이나 다름없는 집값이 수억 원씩 떨어지고 있으니 우울해서 소비를 할 수가 없는 것이죠. 경제 전반에 구조적인 모순과 냉기류가 흐르고 있는 셈입니다.
묻지마 소형 콘도 공급과 이민자 정책의 엇박자
도대체 땅도 넓은 캐나다에서 왜 이렇게 집값이 폭등했다가 무너졌을까요? 먼저 폭등의 배경에는 지독한 '건축 규제'가 있었습니다.
캐나다 대도시의 주택 공급 부족과 구조적 한계가 집값에 미치는 영향을 살펴봅니다.
위 토론토 토지 지도를 보면 노란색이 압도적으로 많습니다. 이해를 하셔야 됩니다. 이 노란색 땅은 오직 '단독주택'만 지을 수 있도록 묶여 있던 구역입니다. 아파트를 올리면 천 가구가 살 수 있는 땅에, 마당 넓은 단독주택만 띄엄띄엄 지으라고 규제하니 만성적인 공급 부족에 시달렸던 겁니다. 여기에 님비(NIMBY) 현상까지 겹쳐 집 짓기가 하늘의 별 따기였죠.
그러다 코로나 사태가 터집니다. 노동력이 부족해진 캐나다 정부는 적극적인 이민 정책을 펼쳤고, 2023년에는 1957년 이후 최고 수준의 인구 증가율을 기록할 정도로 사람들이 몰려들었습니다. 집값은 당연히 폭등했고, 투자자들은 이민자와 유학생의 임대 수요를 노리고 도심 외곽에 아주 작은 '소형 콘도(원룸 형태)'를 미친 듯이 분양받기 시작했습니다. 개발사들도 대출 조건을 맞추기 위해 팔기 쉬운 소형 유닛만 잔뜩 지어냈습니다.
5% 고금리와 텅 빈 소형 콘도의 비극
문제는 이 소형 콘도들이 완공되어 시장에 쏟아지는 지금 시점에 터졌습니다. 생활비 급등과 주택 부족이 사회 문제로 번지자 캐나다 정부는 이민자를 다시 축소했습니다. 게다가 물가를 잡기 위해 기준 금리를 5%까지 급격하게 올려버렸죠.
저금리 시절에 소형 콘도를 분양받았던 투자자들은 엄청난 이자 부담을 견디지 못하고 매물을 집어 던지기 시작했습니다. 전세를 놔도 이자를 감당할 수 없으니까요. 타깃이었던 단기 거주자나 유학생 수요는 사라졌고, 시장은 철저히 '실수요자' 중심으로 재편되었습니다.
여기서 치명적인 미스매치가 발생합니다. 가족 단위 실수요자들은 방 두 개 이상의 넉넉한 집이나 주차 공간이 있는 실용적인 아파트를 원합니다. 하지만 시장에 쏟아지는 매물은 투자용으로 지어진 비좁은 소형 콘도뿐입니다. 공급은 엄청나게 넘쳐나는데 정작 사람들이 원하는 집은 없는, 어처구니없는 상황이 벌어진 것입니다.
꺾여버린 기대감, 끝없는 관망세
현재 캐나다 대도시 부동산 시장은 4년째 하락세를 이어가며 심리마저 완전히 얼어붙었습니다. 보통은 "지금이 바닥이다, 1~2년 뒤면 오를 거다"라는 기대감이 있어야 프리미엄을 주고라도 집을 삽니다. 하지만 지금은 "지금 사면 더 떨어진다"는 공포가 시장을 지배하며 매수 수요가 철저한 관망세로 돌아섰습니다.
일반적으로 아파트 가격이 건축 원가 이하로 떨어지면 건설사들이 집을 짓지 않아 공급이 줄고, 결국 다시 가격이 반등하는 것이 공식입니다. 하지만 캐나다의 경우 이민 축소로 수요 자체가 늘지 않고 있어 가격 반등의 기미가 보이지 않습니다.
우리가 생각하는 것과는 다르게, 공급을 무작정 늘린다고 능사가 아니라 '어떤 집'을 공급하느냐가 얼마나 중요한지 캐나다의 사례가 뼈저리게 보여주고 있습니다. 우리나라의 상가 시장 등에서도 비슷한 수요-공급 미스매치가 발생하고 있는 만큼, 캐나다의 부동산 침체가 남의 일 같지만은 않습니다.
FAQ
캐나다 부동산 가격은 얼마나 떨어졌나요?
2022년 최고점 대비 토론토 광역의 아파트 및 콘도 평균 가격은 약 30% 하락했습니다. 투기 수요가 몰렸던 일부 대도시 지역의 소형 콘도는 50% 이상 급락한 곳도 있습니다.
집값이 폭등했던 근본적인 원인은 무엇인가요?
단독주택 위주의 엄격한 건축 규제와 님비 현상으로 만성적인 공급 부족이 있었습니다. 여기에 코로나 이후 노동력 확보를 위해 적극적인 이민 정책을 펼치면서 인구가 급증해 집값이 폭등했습니다.
지금 왜 대도시 집값만 유독 하락하고 있나요?
과거 이민자와 유학생을 겨냥해 지어진 투자용 소형 콘도들이 대거 완공되었으나, 5%에 달하는 고금리와 이민자 축소 정책으로 수요가 급감했습니다. 정작 실수요자들이 원하는 가족용 주택은 부족하고 좁은 콘도만 넘쳐나는 극심한 수급 불일치가 발생했기 때문입니다.
캐나다 경제에 어떤 영향을 미치고 있나요?
최근 캐나다 주식 시장이 호황임에도 불구하고, 가계 자산의 대부분을 차지하는 부동산 가격이 하락하면서 사람들의 소비가 얼어붙는 현상이 나타나고 있습니다. 주택발 자산 감소가 경제 전반의 활력을 떨어뜨리고 있습니다.
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