- 건물을 소유하고 있더라도 부동산의 실제 가치보다 채무가 더 많다면 개인회생 신청을 할 수 있습니다.
- 임대 소득과 아르바이트 소득을 합산해 변제계획안을 세울 수 있으며, 객관적 증빙이 있다면 가족이나 지인에 대한 개인 채무도 개인회생 채권에 포함 가능합니다.
- 채권이 양도되었다는 통지를 받거나 경매 통지가 날아오는 위기 상황에서도 금지·중지명령을 통해 재산에 대한 강제집행을 보류시킬 수 있습니다.
결론부터 말씀드리면, 상가 건물을 소유한 임대인이라도 빚이 재산보다 많다면 당연히 개인회생이 가능합니다. 많은 분들이 '건물이 있는데 회생이 될까?'라며 지레 포기하시지만, 건물이 있다고 다 부자가 아니거든요.
최근 화제가 된 드라마 '대한민국에서 건물주 되는 법'의 주인공 하정우(기수종 역)의 상황을 보면, 겉으로는 24억 원짜리 건물을 가진 '갓물주' 같지만 속은 빚으로 타들어 가는 전형적인 '생계형 건물주'의 현실을 잘 보여줍니다. 이처럼 무리한 대출로 건물을 매입했다가 고통받으시는 분들이 어떻게 법이 정한 '채무자 구제 제도'를 통해 경제적 재기를 이룰 수 있는지 구체적인 기준과 대응 방법을 짚어보겠습니다.
24억 건물주가 배달 알바를 뛰는 이유
드라마 속 주인공은 퇴직금, 은행 대출금, 지인과 가족에게 빌린 돈까지 영끌하여 24억 원을 주고 빌딩을 매수했습니다. 하지만 현실은 냉혹합니다.
1층 카페와 기원에서 들어오는 월 임대 수익은 450만 원에 불과한데, 은행 대출 10억 원과 시공사, 지인, 처남 등에게 진 빚을 모두 합치면 총채무액이 22억 원에 달합니다.
매월 납부해야 하는 이자만 무려 1,400만 원입니다.
겉으로는 24억 건물주이지만 실상은 은행 대출과 지인들로로부터 빌린 빚으로 고통받는 주인공 하정우(기수종 역)의 현실을 짚어봅니다. 법무법인 든든
건물 임대소득으로는 대출 이자도 내기 힘든 구조
월세가 들어와도 대출 이자는 커녕 관리비조차 낼 수 없는 구조입니다. 결국 주인공은 이자를 막기 위해 배달 아르바이트까지 하며 고군분투합니다. 임대 수익률이 건물 가액의 2~3% 수준인 현실에서, 5~6%가 넘는 대출 이자를 임대료만으로 메꾼다는 것은 사실상 불가능에 가깝습니다. 팔리지도 않는 건물에 묶여 하루하루 불안해하시는 분들의 전형적인 위기 상황입니다.
핵심은 '청산가치 보장의 원칙'입니다
건물주가 개인회생을 신청할 때 법원이 가장 중요하게 보는 기준은 청산가치 보장의 원칙입니다.
채무자가 현재 가진 모든 재산을 처분했을 때의 가치보다 채무가 더 많아야 개인회생 신청이 가능하며, 개인회생 변제기간 (통상 3년) 동안 갚는 총금액이 현재의 채무자의 재산 가치보다는 커야 한다는 원칙입니다. 즉 가진 재산 금액 이상은 갚아야 개인회생이 가능하다는 것입니다.
청산가치 보장의 원칙에 따라 건물 가액에서 대출금과 임대 보증금을 제외한 실질적인 재산 청산가치가 얼마인가를 파악해봅니다.
주인공의 경제적 재산을 정확히 계산해 볼까요? 24억 원짜리 건물에서 은행 대출금(담보권이 설정된) 10억 원을 빼면 14억 원이 남습니다. 하지만 이게 끝이 아닙니다. 상가건물 임차인들(기원, 카페)에게 돌려줘야 할 임대차 보증금도 빼야만 건물의 실제 가치가 나옵니다.
이렇게 산정된 실제 재산 가치보다 총채무액(22억 원)가 더 많다면, 건물주라 할지라도 개인회생 신청 자격을 얻게 됩니다.
임대소득자도 개인회생 할 수 있나요
소득의 종류는 불문합니다. 임대소득이 소득의 대부분이신 분들도 일정한 소득이 있으시다면 개인회생 신청자격이 됩니다.
개인회생 월 변제금은 소득을 불문하고 매월 일정한 소득액에서 생계비를 제외한 나머지 가용소득으로 산정합니다.
아르바이트 소득 역시 소득의 종류를 불문하고 변제금 산정의 기초가 되는 월 소득으로 인정받을 수 있습니다.
가족 간 채무, 개인회생에서 어떻게 처리될까?
개인회생 과정에서 흔히 묻는 질문 중 하나가 "가족에게 빌린 돈도 채권에 포함되나요?"입니다. 당연히 포함시킬 수 있습니다. 단, 허위 채권 생성을 막기 위해 법원의 심사가 매우 엄격합니다. 처남이나 부모님에게 빌린 돈이라도 대뜸 "빌렸다"고 주장해서는 안 되며, 실제로 돈이 오간 계좌 이체 내역이나 다달이 이자를 지급한 객관적 증빙 자료가 반드시 필요합니다.
자녀 교육비를 추가 생계비로 인정받을 수 있을까?
또한, 추가생계비를 더 인정받으면 월 변제금을 낮출 수 있는데요.
자녀의 특수 교육비나 유학 자금 등 매월 고정적으로 지출되는 비용이 있다면 이를 추가생계비로 소명해 볼 여지가 있습니다.
100% 반영이 된다고 장담할 수는 없지만, 해당 지출이 매월 필수적인 지출이라는 객관적인 자료를 제출하여 법원에 꼼꼼하게 소명한다면 월 변제금을 합법적으로 낮추는 데 유리하게 작용할 수 있습니다.
교육비 이외에도 주거비, 의료비도 추가로 소명하여 인정받을 수 있습니다.
채권양도 통지와 경매 위기, 당황하지 마세요
개인회생을 고민하시는 분들 중에는 채무가 연체된 경우가 많습니다. 빚을 제때 갚지 못하면 채권자는 그 채권을 유동화 전문 회사나 대부업체, 캐피탈 등으로 양도하는 일이 흔하게 발생합니다. 극중 주인공인 하정우(기수종 역)가 "리얼 캐피탈로 채권이 양도되었다"는 통지 문자를 받고 당황하는 장면이 있는데요
채권양도 예정통지를 받으셨거나 채권양도 통지를 받으셨더라도 결코 놀라실 필요 없습니다. 채권의 소유자가 원래의 채권자에서 양수인으로 바뀌었다는 사실을 통지받은 것이기 때문에, 만약 개인회생 진행 중이시라면 법원에 제출한 채권자 목록에서 기존 채권자의 이름을 새로운 채권자로 수정하여 신고하기만 하면 아무 문제 없이 절차가 진행됩니다.
경매나 압류가 진행되기 전이라면 금지명령 신청을 통해 앞으로 채권자로부터 독촉, 추심, 강제집행 등을 중단시킬 수 있습니다.
가장 주의해야 할 점은 채무 연체 상황이 지속되어 경매 예고 통지나 유체동산 압류 압박이 들어올 때입니다. 내 부동산이나 급여 계좌에 압류가 들어올까 봐 두려우시다면, 즉시 개인회생을 접수하면서 금지명령을 함께 신청해야 합니다. 또한 이미 진행 중인 압류 절차에 대해서는 중지명령을 신청해서 압류 및 강제집행 절차를 중지 시킨 상태에서 개인회생 절차를 진행할 수 있습니다.
객관적 가치 평가와 신속한 초기 대응
상가 건물이나 오피스텔에 무리하게 투자했다가 이자 부담에 짓눌려 고통받는 '빌딩 푸어'들이 현실에 정말 많습니다. 건물의 시가는 자의적으로 판단하기 매우 까다롭습니다. 시가가 낮게 평가되면 개인회생이 가능하지만, 반대로 가치가 높게 나오면 오히려 건물을 팔아서 빚을 갚아야 될 수도 있습니다.
그래서 현재 소득만으로 채무와 이자를 정상적으로 감당하기 어려운 막막한 상태라면, 혼자서 자의적으로 판단하거나 하지 마시고 지체 없이 다양한 케이스를 다뤄본 전문가를 찾아가 정밀하게 재산 가치를 평가받고 나에게 맞는 채무 조정 솔루션을 적극적으로 상담해 보시기를 권유드립니다.
이상 법무법인 든든 이지선 변호사, 황준선 변호사였습니다. (☎ 전화 상담 : 1522-8887)
FAQ
Q1.임대 소득만 있는 건물주도 개인회생 신청이 가능한가요?
A. 예, 가능합니다. 개인회생은 소득의 종류를 크게 따지지 않으므로, 임대 소득이나 배달 아르바이트 소득 등도 모두 신청인의 소득으로 인정받아 절차를 진행할 수 있습니다.
Q2. 가족이나 지인에게 빌린 돈도 개인회생 채권에 포함시킬 수 있나요?
A. 포함할 수 있습니다. 다만 허위 채권을 만들어서 다른 채권자들에게 피해를 주는 것을 막기 위해, 계좌이체 내역이나 이자 지급 내역 등 객관적인 채무 증빙 자료를 반드시 제출하여 소명해야 합니다.
Q3. 개인회생 신청 후에 채권이 추심업체로 양도되면 어떻게 해야 하나요?
A. 당황하실 필요 없습니다. 채권자가 대부업체나 캐피탈 등으로 바뀌더라도, 절차 진행 중에 채권이 양도되었다는 통지를 받았다고 하더라도 채권자 목록을 수정하여 새로운 채권자로 변경하기만 하면 정상적으로 절차를 이어갈 수 있습니다.
Q4. 압류나 경매 통지를 받았을 때 이를 막을 방법이 있나요?
A. 개인회생을 신청하면서 법원에 '금지명령'과 '중지명령'을 함께 신청하면 됩니다. 금지명령을 통해 채권자의 독촉을 예방하거나 중지명령을 통해 이미 진행 중인 강제집행(압류, 경매 등) 절차를 잠시 멈출 수 있습니다.
