---
title: "반지하는 가난이 아닌 법과 규제가 만든 공간이다"
url: https://egloos.com/mysterious-architecture/25358
channel: "신비한 건축사전"
channel_url: https://egloos.com/mysterious-architecture
category: "시사"
language: ko
published: 2026-09-29T10:20:44
updated: 2026-09-29T10:20:44
keywords: ["SH공사","건축법","도시공학","반지하","방공호","부동산","서울시","주거정책","주택역사"]
source_video: "https://www.youtube.com/watch?v=8OxFxkv_sdo"
---

# 반지하는 가난이 아닌 법과 규제가 만든 공간이다

- 반지하는 1970년 방공호 지하층 설치 의무화와 1984년 지하층 인정 기준 완화가 맞물려 탄생한 공간입니다.
- 지하층이 층수와 용적률 산정에서 제외되는 규정 구조를 타고 급증했으나, 침수 위험과 열악한 주거 환경이라는 한계를 남겼습니다.
- 단순 거주 금지의 현실적 한계를 넘어, 공실이 된 반지하를 공공이 매입해 비거주 시설로 전환하는 방향으로 정책이 바뀌고 있습니다.

![](https://static.egloos.com/content/images/body/20260929/20260929102044_a7e1017a-0e98-4695-b6f9-fe20b39e3b68.webp)

창문 아랫부분이 땅에 묻혀 있는 독특한 주거 형태인 반지하는 단순히 가난 때문에 자연스럽게 생겨난 집이 아닙니다. 반지하는 안보 위기 대응과 도시 주택난이라는 역사적 맥락 속에서 **1970년 방공호 설치 의무화**와 **1984년 건축법 규정 완화**가 맞물려 탄생한 법률적 산물입니다.

서울에만 20만 가구 이상이 거주하는 반지하가 어떤 제도적 과정을 거쳐 도심의 주요 주거 형태로 자리 잡았는지, 그리고 현재 어떤 정책적 전환점을 맞이하고 있는지 구조적으로 살펴볼 필요가 있습니다.

## 1. 방공호 의무화에서 시작된 지하 공간의 탄생

반지하의 뿌리는 사람이 거주하기 위한 공간이 아니라 전쟁 시 대피를 목적으로 마련된 군사 시설이었습니다.

1968년 1월 북한 무장 공작원의 서울 침투 사건(1·21 사태) 이후 안보 위기감이 고조되자, 정부는 1970년 건축법을 개정해 대도시의 일정 규모 이상 건축물에 지하층을 의무적으로 설치하도록 규정했습니다. 그러나 당시 급격한 산업화로 서울에 인구가 대거 유입되면서 극심한 주택난이 뒤따랐습니다.

  

![책상 위에 놓인 도시 모형과 두 손이 올려진 종이 위에 '시민을 대피시킬 지하'라는 자막이 적힌 영상 화면](https://static.egloos.com/content/images/body/20260929/20260929102044_e6364efd-b693-4089-933d-4daf5850dbfc.webp)

*반지하의 기원은 사람이 살기 위한 집이 아니라, 국가적 안보 위기 상황에서 시민을 보호하기 위해 마련된 방공호였습니다.*

  

비어 있던 방공호 지하실은 자연스럽게 저렴한 셋방으로 임대되기 시작했습니다. 본래 법적으로 지하층에는 거실 설치가 금지되어 있었지만 실제 거주 현실을 무시하기 어렵게 되자, 정부는 1975년 건축법을 개정해 환기와 위생 조건을 갖추면 거주할 수 있도록 규제를 완화했습니다.

## 2. '반'지하를 만든 1984년 건축법 기준 완화

많은 사람이 반지하를 단순한 지하 셋방을 부르는 별칭으로 생각하지만, 이는 건축법상 명확한 수치 기준에 따라 정의된 공간입니다.

원래 지하층으로 인정받으려면 벽면의 3분의 2 이상이 땅속에 묻혀 있어야 했습니다. 하지만 1984년 규정 개정으로 단독주택 등 소규모 건축물은 **층고의 2분의 1(절반)**만 땅에 묻혀도 지하층으로 인정받게 되었습니다. 지하 거주 공간의 창문을 지상 위로 더 올려 채광과 환기를 개선하겠다는 취지였습니다.

  

![나무 프레임의 창문 밖으로 햇살이 들어오는 반지하 방 내부 모습으로, 화면 중앙에 '거주자 창문을 조금이라도'라는 자막이 배치되어 있다.](https://static.egloos.com/content/images/body/20260929/20260929102044_00cdb444-757e-456f-9f7f-eabac28ac923.webp)

*환기와 채광을 위한 작은 창문조차 법적 기준의 변화에 따라 반지하라는 주거 형태를 결정짓는 핵심 요소가 되었습니다.*

  

그러나 이 완화 조치는 예상치 못한 시장 반응을 불렀습니다. 건축법상 지하층은 건물의 용적률과 층수 산정에서 제외되었기 때문에, 건축주 입장에서는 허가된 지상 층수를 유지하면서 사실상 1개 층을 추가로 확보해 임대 수익을 올릴 기회가 되었습니다. 이 규정을 계기로 창문이 지상에 반쯤 걸친 전형적인 '반지하'가 폭발적으로 늘어났습니다.

## 3. 단순 금지가 불가능했던 딜레마와 허가제의 한계

반지하는 채광과 통풍의 한계뿐 아니라 폭우 시 침수 위험에 상시 노출되어 있지만, 무작정 거주를 금지하기도 어려운 복합적인 사회적 문제를 안고 있습니다.

2020년 통계 기준 서울에만 20만 849가구가 반지하에 거주하고 있으며, 전국 반지하 주택 32만 가구 중 **96%가 수도권에 밀집**해 있습니다. 저렴한 주거지를 강제로 폐쇄하면 저소득 취약계층이 거처를 잃게 되는 대체 주거지 문제가 발생하기 때문입니다.

  

![탁자 위에 아주 높게 쌓여 있는 수많은 종이 더미와 그 옆에 나란히 놓인 세 장의 종이가 보이며, 화면 중앙에 '안 내준 건 3건이었죠.'라는 문구가 적혀 있다.](https://static.egloos.com/content/images/body/20260929/20260929102044_b470f288-a37e-4550-95b5-c0ff458ae273.webp)

*반지하 건축 허가를 제한하는 법규가 생겼지만, 현실적인 주거난 앞에서 실제 금지 실적은 미미한 수준에 그쳤습니다.*

  

2012년 침수 우려 지역의 지하층 주거용 건축 허가를 제한할 수 있도록 법이 개정되었지만 실효성은 낮았습니다. 개정 이후 10년 동안 서울에서 지하층 주택 건축이 5,118건 허가되는 동안 불허된 사례는 단 3건에 불과했습니다. 형식적인 심사 규제만으로는 반지하 신축을 효과적으로 차단하지 못한 셈입니다.

## 4. 금지 대신 공공 매입: 주거 정책의 전환과 실적

2022년 여름 기록적인 폭우로 침수 피해가 발생한 이후 주거 정책은 '단순 거주 규제'에서 **'공공 매입을 통한 점진적 소멸'**로 방향을 틀었습니다.

서울시는 지하층 주택 신축 허가를 원칙적으로 불허하는 한편, 세입자가 퇴거한 기존 반지하를 서울주택도시공사(SH)가 매입하는 방식을 도입했습니다. 이렇게 사들인 공간은 보수를 거쳐 주민 공동시설이나 창고 등 비거주 용도로 전환됩니다. 정부 지원금(호당 1억 8,200만 원 수준)과 지자체 예산을 투입해 위험 주거지를 물리적으로 회수하는 방식입니다.

이러한 정책과 자연 감소 영향이 더해져 서울의 반지하 가구는 2010년 308,660가구에서 2020년 200,849가구로 10만 가구 이상 줄었습니다. 다만 2023년부터 추진된 공공 매입 사업은 목표치였던 12,251호 대비 실제 매입 실적이 4,591호에 그치는 등 예산과 보상 단가 문제로 속도 조절이라는 과제를 안고 있습니다.

오늘날 도심 골목에서 마주치는 지상에 반쯤 걸친 창문은 단순한 노후 주택이 아닙니다. 1970년대 방공호 설치령과 1980년대 층고 인정 완화라는 건축 행정의 궤적이 도시 공간에 물리적으로 남긴 흔적입니다.

---

## FAQ

### 반지하는 일반 지하층과 법적으로 어떻게 구분되나요?

1984년 개정된 건축법 기준에 따라 바닥에서 지표면까지의 평균 높이가 해당 층높이(층고)의 2분의 1 이상 땅에 묻혀 있으면 지하층으로 인정받습니다. 창문이 지상으로 절반가량 드러나는 구조적 특징도 이 기준에서 비롯되었습니다.

### 건축주들이 반지하를 많이 건축했던 이유는 무엇인가요?

건축법상 지하층은 건물의 층수 산정과 용적률 계산에서 제외되었기 때문입니다. 허가된 지상 층수 외에 사실상 한 층을 더 지어 추가 임대 수익을 얻을 수 있었습니다.

### 현재 반지하 주택은 어떤 방식으로 줄여나가고 있나요?

신규 허가를 원칙적으로 제한하는 동시에, 세입자가 퇴거해 공실이 된 반지하 주택을 SH공사 등 공공기관이 사들여 창고나 주민 공동시설 같은 비거주용 시설로 전환하는 방식을 활용하고 있습니다.

---

이 글은 [신비한 건축사전](https://egloos.com/mysterious-architecture) 채널의 원본 영상을 요약한 콘텐츠이며, 저작권은 원 저작자에게 있습니다. 원본: https://www.youtube.com/watch?v=8OxFxkv_sdo