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title: "한국에도 구룡성채가 있다? 종로 1km 건물"
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channel: "머니스웨거 Money Swagger"
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category: "시사"
language: ko
published: 2026-09-28T10:23:44
updated: 2026-09-28T10:23:44
keywords: ["공중보행로","김수근","도시재생","부동산정책","서울시","세운상가","오세훈","재개발","종묘","주상복합"]
source_video: "https://www.youtube.com/watch?v=7n1IV_Uqm-Q"
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# 한국에도 구룡성채가 있다? 종로 1km 건물

- 세운상가는 1967년 준공 이후 철거와 보존을 오가며 10번의 계획 번복과 2,100억 원 이상의 혈세가 투입되었습니다.
- 10년 이상 소요되는 대규모 도심 정비 사업이 4년 주기의 지자체장 선거 및 정책 기조 변화와 엇박자를 냈기 때문입니다.
- 정치적 잣대에 따른 잦은 계획 변경은 도심 생태계 파괴와 현장 영세 상인들의 피해로 직결된다는 실질적인 경고를 던집니다.

![](https://static.egloos.com/content/images/body/20260928/20260928102343_9fc7d79d-7e59-4557-b454-22285d3fcb4d.webp)

서울 종로 한복판, 종로에서 퇴계로까지 남북으로 약 1km에 걸쳐 뻗어 있는 거대한 콘크리트 건축물 **세운상가**. 1967년 국내 최초의 주상복합으로 준공된 이 건물은 지난 57년 동안 무려 10번의 재개발 및 정비 계획 번복을 겪었습니다.

상가 한 동을 헐고 공원을 만드는 데 986억 원, 남은 상가들을 잇는 공중보행로를 놓는 데 1,109억 원, 그리고 완공된 지 불과 2년 5개월 만에 그 보행로를 다시 철거하는 데 23억 원이 책정되었습니다. 지었다가 부수고 다시 뜯어내는 과정에서 이미 쓰였거나 투입이 확정된 세금만 **2,118억 원**에 달합니다. 왜 이 거대한 도심 건축물은 반세기가 넘도록 표류를 거듭하고 있을까요?

## 57년간 10번 뒤집힌 계획: 철거와 보존의 핑퐁 게임

세운상가의 역사는 계획과 번복의 연속이었습니다. 일제강점기 방공 공지로 비워뒀던 땅에 한국전쟁 피난민 판자촌이 형성되자, 1966년 '불도저' 김현옥 서울시장이 부임하며 세상의 기운이 모이라는 뜻을 담아 '세운(世運)'상가를 지었습니다. 한국 현대건축 1세대 김수근 건축가가 설계를 맡아 3층 보행 데크를 갖춘 입체도시를 꿈꿨으나, 6개 민간 건설사가 각자 분양 면적을 늘려 짓는 과정에서 누더기 상가군으로 변모했습니다.

강남 개발과 용산 전자상가 개장으로 중심지 지위를 잃어버리자, 1979년 첫 재개발 계획을 시작으로 장기 표류의 막이 올랐습니다.

  

![어두운 배경의 그래픽 화면 중앙에 '2002'라는 연도와 '도시환경정비구역'이라는 텍스트가 박스 안에 표시되어 있으며, 하단에는 같은 문구가 자막으로 한 번 더 적혀 있습니다.](https://static.egloos.com/content/images/body/20260928/20260928102343_d36f7b1f-4535-44d7-a143-71a800d077d7.webp)

*2002년, 세운상가 일대는 도시환경정비구역으로 지정되면서 또 한 번의 큰 변화를 예고하게 됩니다.*

  

1995년 공원화 구상, 2002년 도시환경정비구역 지정, 2006년 전면 철거 후 녹지축 조성 계획, 2015년 보존형 '다시·세운' 프로젝트, 그리고 2022년 다시 전면 철거 및 녹지 생태도심 재창조 전략까지 총 10차례에 걸쳐 청사진이 갈아치워졌습니다. **철거(오세훈) → 보존(박원순) → 재철거(오세훈)**로 이어지는 단체장의 정책 뒤집기가 반복된 결과입니다.

## 무엇이 2,118억 원짜리 도심 표류를 만들었는가

이러한 장기 표류의 핵심 원인은 **사업 추진 기간과 정치적 임기 사이의 미스매치**에 있습니다. 도심 한복판 44만㎡를 정비하는 대규모 프로젝트는 최소 10년 이상의 연속성이 필요한데, 서울시장의 임기는 4년에 불과합니다. 지자체장이 바뀔 때마다 전임자의 핵심 정책을 백지화하고 정반대의 도시 비전을 내세우면서 정책 일관성이 완전히 무너져 내린 것입니다.

  

![서울의 고즈넉한 돌담길 옆으로 낡은 울타리와 나무가 보이고, 멀리 고층 건물이 건설 중인 풍경이 담겨 있다.](https://static.egloos.com/content/images/body/20260928/20260928102343_89096e0a-8f39-4a5b-a26b-f94a28a56a52.webp)

*종묘라는 역사적 유산과 도심 재개발이라는 현실적 요구가 팽팽하게 맞서며 복잡한 실타래를 만들고 있습니다.*

  

여기에 문화재 규제와 인허가 갈등이 얽혔습니다. 2010년 세계유산인 종묘 앞 역사문화환경 보존을 이유로 문화재청 심의에서 건물 높이가 36층에서 16층으로 깎이면서 1조 원대 민간 사업성이 무너졌습니다. 2025년 서울시가 세운4구역의 높이 규제를 다시 완화하자 이번에는 국가유산청이 영향평가 이행명령을 내리고 소송전에 돌입하며 또다시 공사가 멈춰 섰습니다.

또한 1,109억 원을 들여 2022년에 완공한 공중보행로는 하루 예측 통행량(10만 5,440건)의 **11% 수준인 1만 1,731건**에 불과했고, 오히려 3층 데크가 1층 상가의 일조권을 가로막아 1층 보행량을 40% 감소시키는 정책 실패를 낳았습니다.

## 장부 밖의 손실: 쫓겨나고 갇힌 상인들의 현실

계획이 바뀔 때마다 가장 큰 타격을 입은 주체는 현장의 영세 상인들과 도심 생태계였습니다. 2009년 서울시 대책을 믿고 자진 이주했던 상인들은 비싼 임대료와 줄어든 유동인구로 폐업했고, 반대로 상가에 남아있던 상인들은 살아남는 기현상이 벌어졌습니다.

  

![2023년 통계청 자료를 바탕으로 종로와 중구 지역의 도심 제조업 현황을 설명하는 인포그래픽으로, 부품에서 가공으로 이어지는 공정 단계가 화살표와 아이콘으로 표현되어 있습니다.](https://static.egloos.com/content/images/body/20260928/20260928102343_ce40bb65-8f6a-4fbe-a41c-06ba56910be4.webp)

*부품 조달부터 가공과 조립까지, 촘촘하게 얽힌 이 동네의 제조업 생태계는 4만여 명의 일자리를 지탱하는 핵심 동력입니다.*

  

현재 세운상가 일대에는 4만여 명의 인쇄 및 전자부품 도심 제조업 종사자가 유기적으로 얽혀 있습니다. 1층 점포 월세가 60만~80만 원 선인 이곳 상인들에게 인근 신축 주상복합 상가의 월세(약 500만 원)는 감당할 수 없는 금액입니다. 화재 취약 목조 건물 비율이 57%에 달해 정비가 시급하다는 '안전의 숫자'와, 생계 터전을 잃으면 소멸하고 마는 '산업 생태계의 숫자'가 정교한 로드맵 없이 정쟁과 결합하면서 행정 불신만 키웠습니다.

## 향후 관전 포인트와 재개발 구역에 던지는 경고

세운상가는 결정권자가 없어 95년간 방치됐던 홍콩 구룡성채와 달리, **모두가 결정을 남발해서 57년간 묶여버린 역설적인 사례**입니다. 향후 다음 쟁점들을 주시할 필요가 있습니다.

1. **국가유산청과의 행정소송 결과**: 종묘 경관을 둘러싼 높이 규제 갈등이 어떻게 정리되느냐에 따라 세운4구역 및 인근 정비구역의 사업성이 판가름 납니다.
2. **공중보행로 철거 및 단계별 공원화 실행 여부**: 삼풍상가~PJ호텔 구간 보행로 철거(23억 원) 및 매입비(968억 원) 집행이 계획대로 착공될지 확인해야 합니다.
3. **1조 5,000억 원 이상의 보상비 조달 구조**: 민간 개발사의 용적률 인센티브와 공공 기여가 얼어붙은 부동산 경기 속에서 실제로 작동할지가 관건입니다.

세운상가의 잔혹사는 전국 어느 재개발·정비구역에나 똑같이 적용될 수 있습니다. **'정비구역 지정 고시는 실행의 시작이 아니라 기나긴 표류의 시작일 수 있다'**는 점, 그리고 장기 개발 청사진을 마주할 때는 장밋빛 조감도보다 '그 계획 사이에 선거가 몇 번 치러지는지'를 먼저 계산해야 한다는 사실을 명확히 보여줍니다.

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## FAQ

### 1,109억 원을 들인 세운상가 공중보행로를 왜 다시 철거하나요?

당초 하루 10만 명 이상 통행할 것으로 예측했으나 실측 통행량이 11% 수준에 그쳤고, 3층 구조물이 1층 점포의 일조권과 시야를 가려 하부 상권 통행량을 40% 감소시키는 부작용을 낳았기 때문입니다. 현 서울시정부의 녹지축 조성 방향과도 충돌하여 철거가 결정되었습니다.

### 세운상가 재개발이 50년 넘게 표류한 근본적인 이유는 무엇인가요?

10년 이상 소요되는 대규모 정비 프로젝트임에도 불구하고, 4년 임기의 서울시장이 바뀔 때마다 전면 철거(오세훈)와 보존 재생(박원순)으로 기본 정책 방향이 180도 뒤집혔기 때문입니다. 여기에 종묘 주변 고도 제한을 둘러싼 문화재청(현 국가유산청)과의 갈등도 사업 지연의 주원인입니다.

### 일반 투자자나 주민이 세운상가 사례에서 얻어야 할 교훈은 무엇인가요?

행정 관청의 정비구역 지정이나 조감도 발표는 '확정된 실행'이 아닌 '계획'에 불과하다는 점입니다. 지자체장 선거 주기에 따라 계획이 번복될 위험(정치적 리스크)을 고려하고, 이주 대책과 실수요 사업성을 냉정하게 따져봐야 합니다.

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