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title: "같은 집인데 세금이 1억 차이? 7·23 부동산 대토론회 핵심 분석"
url: https://egloos.com/designtax/22985
channel: "절세미녀 김희연 회계사"
channel_url: https://egloos.com/designtax
category: "경제"
language: ko
published: 2026-08-31T11:07:38
updated: 2026-08-31T11:07:38
keywords: ["1주택자세금","공정시장가액비율","보유세","부동산세제","부동산정책","비거주1주택자","양도소득세","장기보유특별공제","종부세","초고가주택"]
source_video: "https://www.youtube.com/watch?v=pukdZFWQO9I"
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# 같은 집인데 세금이 1억 차이? 7·23 부동산 대토론회 핵심 분석

- '보유세 3배 인상'론의 본질은 세율 법 개정이 아니라, 공정시장가액비율 조정을 통한 5년 전 세제 정상화 수순입니다.
- 정책의 과세 타깃이 다주택자에서 공시가 30억 원 이상 초고가 주택과 실거주하지 않는 비거주 1주택자로 이동하고 있습니다.
- 보유세 인상과 함께 양도세 완화 같은 퇴로가 마련되지 않으면 매물 잠김과 임차인 비용 전가가 발생할 수 있어 사전 세무 점검이 필요합니다.

![](https://static.egloos.com/content/images/body/20260831/20260831110737_b7b2d444-ad94-49fe-97d8-409da4c69879.webp)

최근 열린 부동산 정책 대토론회에서 나온 **"우리나라 보유세를 선진국 수준으로 맞추려면 최소 3배 이상 올려야 한다"**는 발언 때문에 부동산 시장이 크게 요동쳤습니다. 세금이 3배나 오른다니 당장 세금 폭탄이 터지는 것 아니냐는 우려가 쏟아졌습니다.

하지만 세무 전문가인 회계사의 눈으로 본 이 발언의 본질은 전혀 다릅니다. 이 '3배'라는 숫자는 단순한 위협이나 수사가 아니라, 불과 5년 전 우리가 실제로 납부했던 보유세 수준으로 원상 복귀시키겠다는 정책적 시그널에 가깝습니다.

## 보유세 3배 인상의 실체: 법 개정 없는 '5년 전 수준' 원상 복귀

이번 토론회의 핵심 메시지를 한 줄로 요약하면 **"세수를 늘리는 방향으로 가되, 속도는 단계적으로 추진하겠다"**입니다. 당장 3배를 올리면 시장 충격이 크기 때문에, 표준 1주택 개념을 도입해 서민·중산층과 지방 주택은 감면하고 초고가 주택 및 비거주 투기 목적 주택의 부담을 가중하는 세제 재편을 시사한 것입니다.

  

![푸른색 배경의 무대에서 세 명의 인물이 앉아 토론을 진행하고 있으며, 앞쪽에는 손을 든 청중들의 모습이 보이는 영상 장면입니다.](https://static.egloos.com/content/images/body/20260831/20260831110737_a57bf4ed-10e6-4c53-bbe7-203c29e4c0ab.webp)

*보유세 3배 인상 논란이 시작된 지난 7월의 부동산 정책 국민 대토론회 현장입니다.*

  

결국 이번 정책 개편의 본질은 무차별적인 세금 폭탄이 아니라, 지난 정부에서 대폭 낮아졌던 세부담을 이전 수준으로 끌어올리는 조정 작업입니다. 이를 이해하려면 문재인 정부 시절의 종부세 수치와 현재 세금을 직접 비교해볼 필요가 있습니다.

## \[이유 1\] 1/4 토막 났던 종부세, 3배 올려도 과거보다 낮다

실제로 숫자를 비교해보면 '3배 인상'이라는 주장의 실체가 명확히 드러납니다. 공시가격 **50억 원**(시가 약 70억~80억 원 수준) 아파트를 보유한 3주택자의 종합부동산세를 계산해 보겠습니다.

문재인 정부 시절 해당 조건의 종부세는 약 **1억 2,888만 원**(농어촌특별세 포함 시 약 **1억 5,000만 원**)에 달했습니다. 반면 지난 정부에서 세율을 낮추고 과세표준 반영 비율을 줄이면서, 현행 세법상 종부세는 약 **3,480만 원**(농특세 포함 약 **4,100만 원**)으로 무려 **73% 감소**(약 1/4 토막)했습니다.

여기서 현행 종부세(3,480만 원)에 단순 3배를 곱하면 약 **1억 440만 원**이 됩니다. 보유세를 3배로 올려도 5년 전 문재인 정부 시절 냈던 세금(1억 2,888만 원)보다 오히려 적은 수준인 셈입니다. 결국 '3배 인상'은 없던 세금을 새로 만드는 것이 아니라, 과거 정상 과세 시점으로 돌아가는 수순에 불과합니다.

## \[이유 2\] 국회 통과 없는 스텔스 인상 카드, '공정시장가액비율'

많은 분이 세금이 오르려면 국회에서 세법이 개정되어야 한다고 생각합니다. 하지만 세법상 세율을 건드리지 않고도 보유세를 3배 가까이 올릴 수 있는 강력한 조절 장치가 있습니다. 바로 **공정시장가액비율**입니다.

공정시장가액비율은 공시가격 중 실제 세금을 매기는 과세표준을 정하는 비율입니다. 문재인 정부 시절 이 비율은 **95%**까지 올라갔으나, 현재는 **60%**로 낮아져 있습니다. 세금이 5년 만에 1/4 수준으로 줄어든 가장 결정적인 이유도 바로 이 비율의 하락이었습니다.

중요한 점은 공정시장가액비율이 국회 통과가 필요한 법률이 아니라 **정부 독자적으로 개정할 수 있는 대통령령(시행령)**이라는 사실입니다. 따라서 뉴스에 '세율 인상' 소식이 단 한 줄도 나오지 않더라도, 정부가 시행령 개정만으로 공정시장가액비율을 높이면 보유세는 언제든지 대폭 상향될 수 있습니다.

## \[이유 3\] 과세 타깃의 이동: 다주택자에서 '초고가·비거주 1주택자'로

과거에는 주택 수 중심의 다주택자가 주된 중과 대상이었지만, 최근 정책 프레임은 **초고가 주택(공시가 30억 원 이상)**과 **비거주 1주택자**로 빠르게 전환되고 있습니다.

정부는 실거주 단독명의 1주택자의 종부세 기본공제액(**14억 원**)을 상향해 일반 1주택자의 부담은 낮추되, 시가 기준 초고가 구간에 대해서는 부담을 늘릴 방침입니다. 특히 공시가격 **30억 원을 초과**하면서 실거주하지 않는 비거주 1주택자에게는 기본공제를 **12억 원에서 9억 원**으로 줄이는 방안이 유력하게 검토되고 있으며, 종부세 세율 체계를 주택 수에서 주택가액 기준으로 변경하여 **1%에서 2%**의 기존 다주택자 수준의 세부담이 발생될 예정입니다.

양도소득세의 핵심인 **장기보유특별공제(장특공)** 역시 큰 폭의 개편이 예상됩니다. 기존 1세대 1주택자는 보유기간 40% + 거주기간 40%로 최대 **80%** 공제를 받았으나, 앞으로는 **보유기간 공제율을 폐지**하고 **실제 거주기간 공제만 남기는 안**이 추진되고 있습니다. 여기에 공제금액 한도를 **10억 원**으로 제한하는 방안이 검토되면서, 100억 원대 양도차익을 얻던 초고가 주택 보유자의 공제 혜택이 대폭 축소될 전망입니다.

## \[한계와 경고\] 퇴로 없는 보유세 강화가 초래할 매물 잠김과 전가 리스크

이번 세제 개편 방향이 성공하려면 반드시 넘어야 할 한계와 부작용이 있습니다. 가장 큰 문제는 **거래세(양도세) 퇴로 없이 보유세만 강화할 경우 발생하는 매물 잠김** 현상입니다.

  

![12:40 프레임](https://static.egloos.com/content/images/body/20260831/20260831110737_b900e17d-01e1-4744-9fd5-6fcb1ec63095.webp)

*정부의 세제 개편안이 아직 확정되지 않은 만큼, 발표되는 내용을 면밀히 살피며 유연하게 대응하는 전략이 필요합니다.*

  

보유세를 대폭 올리면서 양도세 중과를 그대로 유지하면 다주택자나 고가주택 보유자는 집을 팔지 않고 버티게 됩니다. 이 경우 증가한 보유세 부담은 결국 **임차인의 전·월세 가격으로 전가**될 위험이 매우 큽니다.

또한 보유세를 양도세 계산 시 필요경비로 공제해 주는 방안 등은 양도차익이 크고 세금을 많이 낸 부유층에 혜택이 집중되어 형평성 논란을 불러일으킬 수 있습니다. 근본적으로 서울·수도권의 인프라 집중과 공사 원가 상승에 따른 공급 부족 문제가 해소되지 않는다면, 세제 압박만으로 집값을 잡는 데는 명확한 한계가 있습니다.

## 결론: '1주택 안도감'을 버리고 사전에 세무 시나리오를 점검하라

오늘 내용을 한 줄로 요약해 드리겠습니다. **"보유세 3배 인상의 본질은 5년 전 정상화 수순이며, 1주택자라도 공시가 30억 이상 및 비거주 여부에 따라 막대한 세금 차이가 발생한다"**입니다.

이제는 단순히 '나는 1주택자니까 안전하겠지'라는 막연한 안도감으로 버틸 수 있는 시기가 아닙니다. 자신이 보유한 주택의 공시가격 구간과 실제 거주 여부, 장기보유특별공제 개편 시점(**2028년 시행 예상**)을 정밀하게 따져봐야 합니다.

새로운 세제 개편안이 최종 발표되기 전, 세무 전문가와 사전에 다양한 시나리오를 검토하고 자산 전략을 재정비하시길 바랍니다. 구독자 여러분 모두 부자 되세요!

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## FAQ

### 보유세 3배 인상이 발표되면 당장 세금이 3배로 뛰나요?

아닙니다. '3배 인상'은 장기적인 세수 정상화 목표치이며, 당장 일괄 적용되는 게 아닙니다. 세율 개정 외에도 시행령인 공정시장가액비율(현행 60%)을 단계적으로 현실화하는 방식으로 추진될 가능성이 큽니다.

### 1주택자인데 실거주하지 않고 전세를 주고 있다면 세금이 얼마나 늘어나나요?

개편안에 따르면 공시가격 30억 원을 초과하는 비거주 1주택자는 기존 다주택자 수준의 세부담이 발생되고 기본공제도 12억 원에서 9억 원으로 줄어들 수 있어 세부담이 2배 이상 늘어날 수 있습니다.

### 1세대 1주택 장기보유특별공제(장특공)는 어떻게 바뀌나요?

기존에는 보유 40% + 거주 40%로 최대 80% 공제를 받았으나, 향후 보유기간 공제율이 폐지되고 실제 거주기간에 따른 공제만 유지될 가능성이 높습니다. 아울러 공제 금액 상한선(예: 10억 원)이 신설되면 양도차익이 매우 큰 초고가 주택 보유자의 세부담이 늘어나게 됩니다.

### 공정시장가액비율이 왜 중요한가요?

공정시장가액비율은 공시가격 중 과세표준에 반영하는 비율로, 국회 법 개정 없이 대통령령(시행령) 개정만으로 올릴 수 있습니다. 문재인 정부 당시 95%에서 현행 60%로 낮아져 세금이 줄었던 만큼, 이 비율이 상향되면 세율 변동 없이도 보유세가 대폭 증가합니다.

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